Les famílies espanyoles es pregunten freqüentment si convé donar el pis al fill ara o mantenir-lo dins de l'herència. La resposta depèn de tres variables: la comunitat autònoma, el valor de l'immoble i el parentiu. El 2026 els costos tributaris continuen marcats per l'Impost sobre Successions i Donacions (ISD), la plusvàlua municipal i les despeses de notaria i registre.
Aquest article ofereix una comparativa directa amb números concrets. El lector podrà calcular el cost aproximat de cada opció i detectar a partir de quin import una via estalvia diners enfront de l'altra.
Costos al donar un immoble en vida
La donació genera un canvi immediat de titularitat. El donatari es converteix en propietari des del moment de la signatura. Aquest fet activa diversos pagaments.
L'impost principal és l'ISD que paga qui rep el bé. La base imposable sol ser el valor real de l'immoble segons la comprovació de l'administració autonòmica. En moltes comunitats s'aplica un coeficient multiplicador segons el grau de parentiu i el patrimoni previ del receptor.
A més, el transmetent ha de liquidar la plusvàlua municipal (IIVTNU). L'ajuntament calcula l'increment de valor del sòl des de l'última transmissió. Per a un pis adquirit fa 15 anys per 120.000 euros i valorat avui en 280.000 euros, la plusvàlua oscil·la entre 2.800 i 5.200 euros segons el municipi.
Les despeses notarials d'una escriptura de donació se situen entre 480 euros i 950 euros quan el valor està entre 200.000 i 400.000 euros. El registre de la propietat afegeix uns altres 450 euros de mitjana. El total de despeses fixes sol rondar els 1.400 euros.
Algunes comunitats apliquen bonificacions a l'ISD en donacions. Madrid manté el 2026 la reducció del 99 % per a donacions entre pares i fills fins a 500.000 euros per donatari. Andalusia ofereix idèntic benefici després de la reforma de 2022 que es prorroga. Catalunya, en canvi, només bonifica les herències i manté tipus que van del 5 % al 20 % en donacions.
Impostos que genera una herència d'immoble
En el moment de la defunció, l'immoble passa a formar part de la massa hereditària. Els hereus han de pagar l'ISD sobre el valor del bé en el moment de la defunció. La majoria de comunitats apliquen reduccions majors que en les donacions.
La plusvàlua municipal també esdevé exigible. En aquest cas sol liquidar-la l'hereu o la pròpia herència. El termini per a presentar-la és de sis mesos des de la defunció, prorrogable uns altres sis.
Les despeses notarials d'una escriptura d'herència són més variables. Si només hi ha un hereu i no hi ha testament, la declaració d'hereus notarial costa al voltant de 350 euros. L'escriptura posterior d'adjudicació d'immoble oscil·la entre 600 euros i 1.200 euros. El registre suma 500 euros addicionals.
La diferència més rellevant apareix en l'ISD. A la Comunitat Valenciana la reducció per herència per a descendents directes assoleix els 100.000 euros per hereu el 2026, i s'apliquen tipus reduïts. A Galícia existeix una bonificació del 99 % fins a 400.000 euros per a fills i cònjuges. Aquests avantatges no sempre es repliquen en donacions en vida.
Un altre aspecte pràctic és l'IRPF. La donació no genera guany patrimonial per al donant. L'hereu conserva la mateixa data i valor d'adquisició que tenia el difunt. Això retarda el pagament de l'impost sobre plusvàlua fiscal fins a la futura venda.
Comparativa fiscal per comunitats autònomes el 2026
Les diferències autonòmiques són molt marcades. A Madrid una donació d'un pis de 350.000 euros a un fill únic genera menys de 500 euros d'ISD gràcies a la bonificació del 99 %. L'herència generaria una quantitat similar. La plusvàlua municipal seria idèntica en ambdós casos.
A Catalunya la donació d'aquest mateix immoble pot suposar entre 12.000 euros i 28.000 euros d'ISD segons el patrimoni previ del fill. L'herència, en canvi, es beneficia de reduccions de fins a 500.000 euros per hereu i un tipus efectiu molt menor. La diferència pot superar els 20.000 euros.
Andalusia manté el 2026 la bonificació del 99 % tant per a donacions com per a herències en el grup I (descendents). L'estalvi és similar en ambdues opcions sempre que no se superin els límits. La plusvàlua municipal continua sent el cost fix més rellevant.
A la Comunitat Valenciana l'herència resulta clarament més barata. La donació tributa al 7-11 % un cop aplicades les reduccions mínimes. L'herència gaudeix de bonificacions que poden deixar l'ISD en menys de 2.000 euros per a un bé de 300.000 euros.
Navarra i País Basc tenen els seus propis impostos. A Navarra l'Impost sobre Donacions i Successions permet una exempció de 47.000 euros per a fills menors de 30 anys. Superat aquest llindar els tipus són progressius.
Exemple pràctic: família a Màlaga amb pis de 320.000 euros
Juan, de 67 anys, viu a Màlaga. És vidu i té un únic fill, Carlos, de 38 anys. Posseeix un pis valorat en 320.000 euros amb una plusvàlua municipal pendent de 4.100 euros. El seu patrimoni total és de 480.000 euros.
Opció 1: donació immediata. Juan acudeix a notaria i signa l'escriptura de donació. Paga la plusvàlua de 4.100 euros. Carlos liquida l'ISD a Andalusia. Amb la bonificació del 99 % vigent el 2026, l'impost autonòmic queda en 380 euros. Despeses de notaria i registre: 1.650 euros pagades a parts iguals. Cost total per a la família: 6.130 euros. Carlos es converteix en propietari de manera immediata i pot vendre o llogar el pis quan vulgui.
Opció 2: esperar a l'herència. Juan manté el pis en el seu patrimoni. En el moment de la defunció, Carlos declara l'herència. La plusvàlua municipal continua sent 4.100 euros. L'ISD a Andalusia amb reducció de parentiu i bonificació del 99 % queda en 220 euros. Les despeses notarials i registrals ascendeixen a 2.150 euros perquè es necessiten dues escriptures (manifestació d'herència i adjudicació). Cost total: 6.470 euros.
En aquest cas concret la donació estalvia 340 euros. No obstant això, si Juan necessités vendre el pis en els propers anys per finançar una residència, la donació li permetria a Carlos gestionar la venda sense esperar. Si Juan preveu que el seu patrimoni creixi per sobre d'1.000.000 euros, l'herència podria resultar més cara per l'ajust de coeficients en l'ISD andalús.
Llindars d'estalvi i factors de planificació successòria
Existeixen tres llindars clars. El primer apareix al voltant dels 200.000 euros de valor cadastral. Per sota d'aquesta xifra, les despeses fixes de notaria i registre pesen més que les diferències tributàries. La donació sol ser més cara pels tipus autonòmics.
El segon llindar està en 400.000 euros. A partir d'aquesta quantitat les bonificacions de l'ISD en donacions comencen a reduir-se en diverses comunitats. L'herència manté reduccions més estables.
El tercer factor és el nombre de fills. Amb diversos descendents, l'herència permet distribuir les reduccions entre tots. La donació obliga a repartir l'immoble en vida o a realitzar donacions successives que poden activar comprovacions d'Hisenda.
Una altra variable és la reserva d'usufruit. És possible donar la nua propietat i reservar-se l'usufruit. Això redueix la base imposable de l'ISD entre un 20 % i un 70 % segons l'edat del donant. El 2026 un donant de 70 anys veu reduïda la base aproximadament en el 60 %. Aquesta fórmula combina els avantatges de la donació amb la seguretat de continuar utilitzant l'immoble.
La planificació ha d'incloure també el futur impost sobre el patrimoni. Donar redueix la base del donant però augmenta la del donatari. En comunitats amb aquest impost, com Catalunya o Aragó, el traspàs pot generar una nova quota anual d'entre 400 i 1.200 euros.
Aquests tràmits es poden formalitzar per videoconferència segons la Llei 28/2023. El notari verifica la identitat de les parts i protocol·litza el document sense necessitat de presència física.