Pot un estranger comprar un habitatge a Espanya?

El procés de compravenda de vivenda a Espanya té els següents passos:

1. Búsqueda i negociació: acord sobre el preu i condicions de la venda.
2. Nota simple registral: verificar que l'immoble està lliure de càrregues (hipoteques, embargos).
3. Contracte d'arras: reserva amb senyal (habitualment el 10% del preu).
4. Finançament: si es necessita hipoteca, sol·licitar i obtenir l'aprovació bancària.
5. Escritura notarial: atorgament de l'escriptura de compresventa davant notari (presencial o en línia per videoconferència).
6. Liquidació d'impostos: ITP (segona mà) o IVA + AJD (obra nova), en els terminis establerts.
7. Inscripció registral: inscriure l'escriptura en el Registre de la Propietat.

Els impostos depenen del tipus d'habitatge:

Habitatge de segona mà:

• ITP (Impost sobre Transmissions Patrimonials): entre el 6% i el 10% del preu de compra segons la comunitat autònoma. Madrid aplica el 6%, Catalunya el 10%, Andalusia el 7%, etc.

Habitatge d'obra nova (del promotor):

• IVA: 10% del preu (4% per a Habitatges de Protecció Oficial)
• AJD (Actes Jurídics Documentats): entre 0,5% i 1,5% segons CCAA

Altres despeses del comprador: honoraris notarials, despeses registrales i gestoria.

El contracte d'arras és un precontracte de compravenda on el comprador lliura una senyal econòmica per reservar l'immoble. Existeixen tres tipus:

• Arres confirmatòries: constitueixen un avanç del preu. Si alguna part incumpleix, l'altra pot exigir el compliment del contracte o reclamar danys i perjudicis.
• Arres penitencials (art. 1454 CC): les més habituals. Si el comprador desisteix, perd la senyal. Si el venedor desisteix, devolveix el doble. Cap part pot ser obligada a comprar/vendre.
• Arres penals: funcionen com a clàusula penal; la senyal és una penalització però no impedeix exigir el compliment del contracte.

És fonamental especificar clarament el tipus d'arres en el contracte. El nostre equip revisa i redacta el contracte d'arras per protegir els teus interessos.

El venedor ha d'aportar:

• DNI/NIE vigent
• Escrit de propietat de l'immoble
• Nota simple registral actualitzada (càrregues vigents)
• Certificat energètic de l'immoble (obligatori per vendre)
• IBI (rebuda de l'Impost de Béns Immobles) de l'any en curs
• Certificat de la comunitat de propietaris d'estar al corrent de pagaments
• Cèdula d'habitabilitat (en comunitats que l'exigeixen: Catalunya, Comunitat Valenciana, etc.)
• Si hi ha hipoteca: certificat de deute pendent del banc

Sí, el NIE (Número de Identificación de Extranjero) és imprescindible per comprar un habitatge a Espanya. Sense ell, no pots signar l'escriptura de compravenda davant de notari, pagar els impostos de la transmissió ni inscriure la propietat al teu nom al Registre de la Propietat.

El NIE es pot sol·licitar de les maneres següents:

• Al consolat espanyol del teu país de residència (recomanat si vius fora d'Espanya).
• Presencialment a Espanya, en una Comissaria de Policia amb competències en estrangeria.
• A través d'un representant autoritzat mitjançant poder notarial, que pot tramitar-lo en nom teu sense que hagis de desplaçar-te.

A Notaría Online podem ajudar-te a obtenir el NIE a través d'un poder notarial i coordinarem tot el procés de compravenda des del principi fins al final.

Els impostos que paga un estranger en comprar un habitatge a Espanya són els mateixos que per a qualsevol comprador resident, amb algunes particularitats importants:

• Habitatge de segona mà: Impost de Transmissions Patrimonials (ITP), entre el 6% i l'11% segons la comunitat autònoma.
• Habitatge nou del promotor: IVA al 10% (4% en VPO) + AJD (Actes Jurídics Documentats) entre el 0,5% i el 2%.

Particularitat per a no residents — Retenció del 3%: Si el venedor és no resident a Espanya, el comprador està obligat a retenir el 3% del preu de compra i ingressar-lo a Hisenda mitjançant el model 211 en el termini d'un mes. Si no es fa aquesta retenció, el comprador pot ser declarat responsable del deute fiscal del venedor.

A més, un cop propietari, si no resideixes a Espanya estaràs subjecte a l'IRNR (Impost sobre la Renda de No Residents) per les rendes imputades de la propietat: l'1,1% del valor cadastral al tipus del 19% (residents UE) o el 24% (resta).