Requisits previs per comprar sent estranger
Qualsevol persona estrangera pot comprar un habitatge a Espanya. No hi ha restriccions de nacionalitat ni de residència. Un ciutadà nord-americà, mexicà, xinès o britànic pot adquirir un immoble en les mateixes condicions que un espanyol. El que canvia són alguns tràmits fiscals i administratius.
NIE: el número d'identificació d'estranger
El NIE és un número fiscal obligatori per a qualsevol transacció econòmica a Espanya. Sense NIE no pots signar l'escriptura de compravenda, ni pagar impostos, ni obrir un compte bancari al teu nom.
El NIE se sol·licita a la comissaria de policia d'estrangeria a Espanya o al consolat espanyol del teu país. El tràmit tarda entre 1 i 6 setmanes segons on el demanis. També pots atorgar un poder notarial a un representant perquè el sol·liciti en nom teu, cosa que accelera el procés si no pots viatjar a Espanya.
Si necessites el NIE amb urgència, a Notaría Online gestionem la sol·licitud a través de representant. El poder es signa per videoconferència.
Compte bancari a Espanya
Necessites un compte bancari espanyol per pagar els impostos associats a la compra i per domiciliar els rebuts de l'immoble (IBI, comunitat, subministraments). Alguns bancs permeten obrir compte a no residents, encara que els requisits varien:
- Passaport vàlid i NIE.
- Justificant d'ingressos o declaració de renda del país d'origen.
- Prova de domicili a l'estranger.
Si ets resident de la UE, l'obertura és més senzilla gràcies a la normativa de lliure circulació de serveis financers. Per a no residents de fora de la UE, alguns bancs demanen requisits addicionals de compliment normatiu (KYC).
El contracte d'arres
Abans de l'escriptura, l'habitual és signar un contracte d'arres (arres confirmatòries o arres penitencials). El comprador lliura al venedor un senyal, normalment entre el 5% i el 10% del preu.
En les arres penitencials (article 1454 del Codi Civil), si el comprador es fa enrere, perd el senyal. Si el venedor es fa enrere, retorna el doble. Això protegeix ambdues parts i dona temps per organitzar el finançament i la documentació.
El contracte d'arres és un document privat. No necessita signatura notarial, però és molt recomanable que el revisi un advocat, sobretot si ets estranger i no coneixes la legislació local.
Impostos de la compra
Els impostos depenen de si l'habitatge és nou (primera transmissió) o de segona mà:
Habitatge nou (del promotor):
- IVA: 10% del preu de venda. A Canàries, IGIC del 6,5%.
- Actes Jurídics Documentats (AJD): entre 0,5% i 1,5% segons la comunitat autònoma.
Habitatge de segona mà:
- Impost de Transmissions Patrimonials (ITP): entre el 6% i l'11% del preu segons la comunitat autònoma. Exemples: Catalunya 10%, Madrid 6%, Andalusia 7%, Comunitat Valenciana 10%, Balears 8-13% (escala progressiva).
Aquests impostos els paga el comprador. Es liquiden davant la comunitat autònoma en els 30 dies hàbils següents a la signatura de l'escriptura.
La retenció del 3% per a no residents
Si el venedor és no resident fiscal a Espanya, el comprador està obligat a retenir el 3% del preu de compra i ingressar-lo a Hisenda (model 211). És una retenció a compte de l'Impost sobre la Renda de No Residents (IRNR) del venedor.
Però atenció: si el comprador és no resident, també es pot trobar amb aquesta situació invertida en una futura venda. És a dir, quan venguis, el teu comprador et retindrà el 3%.
Si el venedor és resident fiscal a Espanya, no hi ha retenció del 3%.
Despeses de notaria i registre
Les despeses d'escripturació són proporcionals al preu de l'immoble:
- Aranzel notarial: regulat per llei. Per a una compravenda de 200.000 €, l'aranzel ronda els 600-800 €. Per a 400.000 €, uns 800-1.000 €. L'aranzel baixa percentualment a mesura que puja el preu.
- Registre de la Propietat: l'aranzel registral per inscriure la compravenda sol ser un 50-70% de l'aranzel notarial. Per a 200.000 €, uns 400-500 €.
- Gestoria: si delegues la presentació d'impostos i registre, la gestoria cobra entre 300 € i 600 €.
En total, les despeses de notaria, registre i gestoria representen entre el 2% i el 3% del preu de compra.
Finançament: hipoteca per a no residents
Els bancs espanyols concedeixen hipoteques a no residents, però amb condicions més restrictives que per a residents:
- Percentatge de finançament: entre el 60% i el 70% del valor de taxació (davant del 80% habitual per a residents).
- Termini: fins a 20-25 anys (davant de 30 per a residents).
- Tipus d'interès: sol ser lleugerament superior. Un diferencial d'Euríbor + 1,5% a 2,5% és habitual.
- Documentació addicional: declaració de renda del país d'origen, extractes bancaris dels últims 6-12 mesos, contracte de treball o prova d'ingressos.
La taxació de l'immoble l'encarrega el banc a una empresa de taxació homologada. El cost ronda els 300-500 € i el paga el comprador.
Golden Visa: residència per inversió
Si compres un immoble (o diversos) per valor igual o superior a 500.000 €, pots sol·licitar un visat de residència per a inversors (l'anomenada Golden Visa). La Llei 14/2013, de 27 de setembre, de suport als emprenedors, regula aquest visat.
Nota: a l'abril de 2025, el govern va anunciar la intenció d'eliminar o reformar la Golden Visa per a compra d'immobles. Consulta l'estat actual de la normativa abans de prendre decisions basades en aquest visat.
La Golden Visa et permet residir i treballar a Espanya, viatjar lliurement per l'espai Schengen i incloure el teu cònjuge i fills menors. Es renova cada 2 anys mentre mantinguis la inversió.
Procés de compra pas a pas
- Obtenir el NIE. Si no el tens, sol·licita'l com més aviat millor. Sense NIE no avances.
- Obrir compte bancari en un banc espanyol.
- Buscar l'immoble i negociar el preu. Si compres des de l'estranger, un advocat local pot visitar-lo i verificar-ne l'estat.
- Verificar la situació registral. Sol·licita una nota simple al Registre de la Propietat per comprovar que el venedor és el titular, que no hi ha càrregues (hipoteques, embargaments) i que la descripció coincideix amb la realitat.
- Signar el contracte d'arres i lliurar el senyal (5-10%).
- Sol·licitar hipoteca si necessites finançament. El banc tarda 3-6 setmanes a aprovar-la.
- Signar l'escriptura de compravenda davant notari. Si no pots viatjar, atorgas un poder notarial a un representant que signi en nom teu.
- Pagar impostos (ITP o IVA + AJD) en els 30 dies següents.
- Inscriure al Registre de la Propietat. Un cop inscrita, l'habitatge és legalment teu davant tercers.
- Canviar titularitat de subministraments (llum, aigua, gas) i alta a la comunitat de propietaris.
Declaracions fiscals per a propietaris no residents
Si compres un immoble a Espanya i no resideixes al país, tens obligacions fiscals anuals:
- IRNR (model 210): si el llogues, tributes pels rendiments. Si no el llogues, tributes per una renda imputada (1,1% o 2% del valor cadastral, segons estigui revisat o no). El tipus impositiu és del 19% per a residents de la UE i del 24% per a la resta.
- IBI: l'impost sobre béns immobles el cobra l'ajuntament. Oscil·la entre el 0,4% i l'1,1% del valor cadastral segons el municipi.
- Patrimoni: si el valor net dels teus béns a Espanya supera 700.000 € (3.000.000 € en algunes comunitats), pots estar subjecte a l'Impost sobre el Patrimoni.
Comprar habitatge a Espanya amb ajuda online
A Notaría Online acompanyem compradors estrangers durant tot el procés. Si no pots viatjar a Espanya, gestionem el poder notarial per videoconferència perquè un representant signi l'escriptura en nom teu.
També tramitem el NIE a través de representant, sense que hagis de trepitjar una comissaria ni un consolat.