Vendre un pis a Espanya des de l'estranger
Milers de persones viuen fora d'Espanya i mantenen propietats en territori espanyol. Quan arriba el moment de vendre, apareixen preguntes que no sorgeixen en una venda normal: puc vendre sense ser a Espanya? Què és la retenció del 3%? Necessito un representant fiscal?
Sí, pots vendre sense viatjar a Espanya. Però hi ha requisits específics que has de conèixer.
El poder notarial: la teva eina per vendre a distància
Per signar l'escriptura de compravenda davant notari sense estar-hi present, necessites atorgar un poder notarial especial a favor d'una persona de confiança. Aquest poder ha d'incloure facultats expresses per vendre l'immoble concret, cobrar el preu, signar l'escriptura i lliurar la possessió.
El poder es pot atorgar per videoconferència davant un notari espanyol. Si ets en un país signant del Conveni de La Haia, també pots anar a un notari local i després apostil·lar el document. A Notaría Online gestionem poders per a venda d'immobles en 48-72 hores.
Un poder general no sempre basta. Molts notaris i registradors exigeixen que el poder especifiqui la finca registral concreta i les condicions mínimes de venda.
La retenció del 3% sobre el preu de venda
Quan el venedor és no resident fiscal, el comprador està obligat per llei (art. 25.2 IRPF i art. 24 Llei IRNR) a retenir el 3% del preu de venda i ingressar-lo a Hisenda amb el model 211.
Exemple: si vens per 250.000 €, el comprador paga 242.500 € a tu i 7.500 € a Hisenda. Aquests 7.500 € són un pagament a compte de l'IRNR (Impost sobre la Renda de No Residents).
Si el guany real és inferior al 3% retingut o vens amb pèrdua, pots sol·licitar devolució presentant el model 210 dins dels 4 anys següents.
L'impost sobre el guany (IRNR)
Com a no resident, tributes pel guany obtingut. El tipus el 2026:
- 19% per a residents a la UE, Islàndia i Noruega.
- 24% per a la resta de països.
El guany és la diferència entre valor de transmissió (preu de venda menys despeses) i valor d'adquisició (preu de compra més despeses, amb coeficients si escau).
Has de presentar el model 210 en 3 mesos des de la venda.
La plusvàlua municipal
L'IIVTNU (plusvàlua municipal) el paga el venedor. Grava l'augment de valor del sòl des que vas comprar fins que vens.
Després de la sentència del TC de 2021 i el RDL 26/2021, hi ha dos mètodes:
- Mètode objectiu: valor cadastral del sòl per coeficients de l'ajuntament segons anys de tinença.
- Mètode real: guany real del terreny (diferència entre preu de venda i compra, proporcional al valor del sòl).
Si vens amb pèrdua, estàs exempt. Termini: 30 dies hàbils des de l'escriptura.
Representant fiscal: el necessito?
No estàs obligat amb caràcter general, però sí en certs casos. A la pràctica, tenir un assessor fiscal que presenti els models 210 i 211 per tu és molt recomanable.
Passos per vendre des de l'estranger
1. Atorga un poder notarial especial. Inclou identificació de la finca, facultats de venda, cobrament, signatura i fiscals. Fes-ho per videoconferència amb Notaría Online.
2. Posa el pis en venda. El teu apoderat o una agència gestionen visites i negociacions.
3. Signa el contracte d'arres. El teu apoderat signa en nom teu. Les arres solen ser el 10%.
4. Signa l'escriptura de compravenda. El teu apoderat acudeix a la notaria amb el comprador. El comprador reté el 3% i l'ingressa amb el model 211.
5. Liquida la plusvàlua municipal. 30 dies hàbils. L'assessor presenta la liquidació a l'ajuntament.
6. Presenta el model 210. Dins de 3 mesos. Si la retenció excedeix l'impost, sol·licita devolució.
Errors freqüents
No informar el comprador de la condició de no resident. El comprador necessita saber-ho per aplicar la retenció del 3%.
Poder notarial massa genèric. Un poder que no identifiqui la finca pot ser rebutjat el dia de la signatura.
Oblidar la plusvàlua municipal. Si no la pagues en termini, l'ajuntament pot embargar la finca.
No sol·licitar devolució de l'excés. Si vas vendre amb poc guany o pèrdua, presenta el model 210 i recupera els teus diners.
Costos orientatius el 2026
- Poder notarial especial: 60-90 € d'aranzel + IVA.
- Escriptura de compravenda: segons preu (veure aranzels notarials).
- Plusvàlua municipal: variable (0 € si hi ha pèrdua, fins a milers).
- IRNR: 19% o 24% del guany net.
- Assessoria fiscal: 200-500 €.