Per què cancel·lar la hipoteca al registre
Pagar l'última quota de la hipoteca no esborra la càrrega del Registre de la Propietat. El banc deixa de cobrar-te, però el registre segueix mostrant que el teu habitatge té un gravamen hipotecari. I això té conseqüències pràctiques.
Si vols vendre casa teva, el comprador (o el seu banc) veurà la hipoteca inscrita a la nota simple. El mateix passa si necessites una nova hipoteca o un aval immobiliari. Mentre la càrrega hi aparegui, el teu habitatge no està net registralment.
La cancel·lació registral és voluntària. Ningú t'hi obliga. De fet, molta gent viu anys amb la hipoteca pagada i sense cancel·lar. Però quan arriba el moment de vendre o demanar finançament, toca fer-ho de pressa, i la pressa encareix o endarrereix.
La carta de pagament del banc
El primer pas és obtenir la carta de pagament (també anomenada certificat de deute zero). És el document amb el qual el banc declara que has pagat tot el deute hipotecari.
El banc està obligat a lliurar-te-la. L'habitual és que l'emeti als pocs dies de l'última amortització. Si no ho fa d'ofici, demana-la per escrit. Si es retarda més d'un mes, pots reclamar davant el Servei d'Atenció al Client del banc i, després, davant el Banc d'Espanya.
La carta de pagament no té cost. És gratuïta per llei (article 7 de la Llei 2/1994 de subrogació i modificació de préstecs hipotecaris, aplicable per analogia).
L'escriptura de cancel·lació davant notari
Amb la carta de pagament, el pas següent és atorgar l'escriptura pública de cancel·lació d'hipoteca. En aquesta escriptura, un apoderat del banc compareix davant notari i declara que el deute està saldat i que consent la cancel·lació de la hipoteca al registre.
Qui signa l'escriptura per part del banc és normalment un apoderat amb poder bastant per a cancel·lacions. Tu, com a titular de l'habitatge, no necessites comparèixer. Només cal que el banc signi.
L'aranzel notarial de l'escriptura de cancel·lació oscil·la entre 90 € i 200 €, depenent del capital garantit per la hipoteca. Per a una hipoteca de 150.000 € de capital, l'aranzel notarial ronda els 120-150 €. Cal sumar-hi l'IVA (21%) i el cost de les còpies.
A la pràctica, el cost total de l'escriptura amb còpies sol quedar entre 150 € i 250 €.
Inscripció al Registre de la Propietat
Un cop signada l'escriptura, cal presentar-la al Registre de la Propietat on està inscrita la finca. El registrador qualifica el document i, si tot és correcte, cancel·la l'assentament d'hipoteca.
Els honoraris del registre per una cancel·lació hipotecària són fixos: 24 €. És el mateix import independentment del capital de la hipoteca.
El termini d'inscripció és de 15 dies hàbils des de la presentació. A la pràctica, molts registres ho resolen en 5-10 dies.
Es pot cancel·lar la hipoteca sense escriptura?
Sí, existeix la cancel·lació per caducitat. L'article 82.5 de la Llei Hipotecària permet cancel·lar la hipoteca sense escriptura quan han passat 20 anys des del venciment de l'obligació garantida (normalment la data de l'última quota segons escriptura) i 1 any més de pròrroga. És a dir, 21 anys després que venci la hipoteca segons la seva escriptura original.
En aquest cas, n'hi ha prou amb una instància privada del titular registral sol·licitant la cancel·lació, sense necessitat que el banc comparegui. El registrador comprova que es compleixen els terminis i cancel·la.
Per a la majoria de persones, esperar 21 anys no és pràctic. Si vols vendre o hipotecar de nou, necessites l'escriptura de cancel·lació.
Despeses de la cancel·lació: resum
- Carta de pagament del banc: gratuïta.
- Escriptura notarial de cancel·lació: 90-200 € d'aranzel + IVA + còpies. Total amb IVA: 150-250 €.
- Registre de la Propietat: 24 €.
- Gestoria (si delegues la tramitació): 150-300 € addicionals.
- Impost d'AJD: exempt. La cancel·lació d'hipoteca no paga Actes Jurídics Documentats des de la reforma de la Llei 5/2019.
Total habitual sense gestoria: 175-275 €. Amb gestoria: 325-575 €.
Termini total del tràmit
Des que demanes la carta de pagament al banc fins que el registre cancel·la la càrrega, el procés dura entre 1 i 2 mesos. El desglossament habitual:
- Carta de pagament del banc: 1-2 setmanes.
- Escriptura de cancel·lació: 1-2 setmanes (depèn de la disponibilitat de l'apoderat del banc).
- Inscripció registral: 1-3 setmanes.
Si tens pressa per vendre, avisa el banc des del principi i demana que agilitzin l'atorgament de l'escriptura.
Qui paga la cancel·lació?
El prestatari (tu). La Llei 5/2019, de 15 de març, reguladora dels contractes de crèdit immobiliari, va assignar al banc les despeses de formalització de la hipoteca, però la cancel·lació registral va a càrrec del titular de la finca.
Si vens i el comprador vol que la finca estigui lliure de càrregues, el normal és que tu paguis la cancel·lació abans de la compravenda. És una despesa teva com a venedor.
Cancel·lar la hipoteca online
A Notaría Online gestionem la cancel·lació de la teva hipoteca a distància. El procés és senzill:
- Ens envies la carta de pagament del banc i les dades registrals de la finca (llibre, tom, foli, finca).
- Coordinem amb l'apoderat del banc per a la signatura de l'escriptura.
- Presentem l'escriptura al registre.
- Reps la nota simple actualitzada amb la finca lliure de càrregues.
El servei té un cost des de 200 € + IVA, que inclou la gestió completa. L'aranzel notarial i els 24 € del registre es facturen a part. Consulta els preus detallats.