NIE per comprar habitatge a Espanya sent estranger
Si estàs pensant a comprar un pis, una casa o qualsevol immoble a Espanya i no tens la nacionalitat espanyola, el primer que necessites és un NIE. Sense aquest número no pots signar l'escriptura de compravenda davant notari, ni pagar els impostos associats a l'operació, ni inscriure la propietat al teu nom al Registre de la Propietat.
Per què el NIE és obligatori en la compravenda
El notari que autoritza l'escriptura pública de compravenda està obligat a identificar fiscalment totes les parts. Per als ciutadans espanyols, aquesta identificació és el DNI. Per als estrangers, és el NIE. Sense NIE, el notari no pot autoritzar l'escriptura. Així de senzill.
A més, l'Agència Tributària necessita el teu NIE per liquidar l'Impost de Transmissions Patrimonials (ITP) o l'IVA, segons el cas. El Registre de la Propietat el necessita per inscriure la finca al teu nom. I el banc el necessita si demanaràs una hipoteca.
El problema dels terminis: arres vs NIE
Aquí és on molts compradors estrangers es troben amb un coll d'ampolla. Has trobat l'habitatge que vols, el venedor et demana signar un contracte d'arres amb un termini de 30 a 60 dies per escripturar, i resulta que no tens NIE.
Sol·licitar el NIE presencialment a Espanya requereix cita prèvia, que a ciutats amb alta demanda (Madrid, Barcelona, Màlaga, Alacant) pot trigar setmanes a estar disponible. Si optes pel consolat espanyol al teu país, el tràmit es pot allargar entre 3 i 6 setmanes.
Si el termini de les arres venç sense que hagis pogut escripturar, perds el senyal (habitualment el 10% del preu). Aquest risc és real i afecta compradors estrangers cada mes.
Com obtenir el NIE ràpid per a una compravenda
La via més àgil quan hi ha una operació en marxa amb terminis: atorgar un poder notarial a un representant a Espanya perquè tramiti el NIE per tu.
El procés funciona així:
1. Signes el poder notarial per videoconferència amb Notaría Online. El poder es formalitza en 2-3 dies hàbils.
2. El representant sol·licita cita i presenta la documentació a l'oficina d'estrangeria: formulari EX-15, el teu passaport (fotocòpia compulsada), justificant de pagament de la taxa 790 codi 012 (9,84 euros) i el contracte d'arres com a justificació del motiu.
3. Reps el teu NIE en un termini d'1 a 3 setmanes. El representant t'envia el certificat original per correu.
Mentre es tramita el NIE, pots signar el contracte d'arres amb el teu passaport. El NIE només és estrictament necessari en el moment de l'escriptura notarial.
Impostos que s'apliquen en comprar com a estranger
Comprar un habitatge a Espanya comporta aquests impostos, siguis resident o no:
Habitatge de segona mà: Impost de Transmissions Patrimonials (ITP). El percentatge varia per comunitat autònoma: entre el 6% (Madrid) i l'11% (Catalunya per a trams alts). El paga el comprador.
Habitatge nou (de promotor): IVA del 10% (4% si és HPO) més Actes Jurídics Documentats (AJD), entre el 0,5% i el 2% segons la comunitat.
Retenció del 3% al venedor no resident: si el venedor no resideix fiscalment a Espanya, tu com a comprador estàs obligat a retenir el 3% del preu de compra i ingressar-lo a Hisenda mitjançant el model 211. Això és una garantia del pagament de l'IRNR (Impost sobre la Renda de No Residents) pel guany patrimonial del venedor. Si no fas aquesta retenció, seràs responsable subsidiari del deute fiscal del venedor.
IRNR anual si no resideixes a Espanya: com a propietari no resident, hauràs de presentar una declaració anual d'IRNR (model 210). La base imposable és l'1,1% del valor cadastral revisat (o el 2% si no està revisat), al tipus del 19% per a residents a la UE o del 24% per a la resta.
Resum de passos
1. Obtén el NIE (o inicia el tràmit mentre signes arres). 2. Signa el contracte d'arres. 3. Organitza el finançament (hipoteca si escau). 4. Signa l'escriptura de compravenda davant notari. 5. Paga els impostos (ITP o IVA + AJD). 6. Inscriu la propietat al Registre.
A Notaría Online gestionem l'obtenció del NIE i l'escriptura de compravenda de forma telemàtica. Contacta amb nosaltres perquè coordinem tot el procés sense que hagis de viatjar a Espanya.