Què és la plusvàlua municipal
La plusvàlua municipal és el nom col·loquial de l'Impost sobre l'Increment de Valor dels Terrenys de Naturalesa Urbana (IIVTNU). És un impost local que grava l'augment de valor del sòl urbà quan es transmet un immoble, ja sigui per compravenda, herència, donació o un altre acte.
El recapten els ajuntaments. Cada municipi fixa el seu tipus impositiu dins dels màxims que marca la Llei d'Hisendes Locals (text refós aprovat pel RDL 2/2004). L'impost es calcula exclusivament sobre el valor cadastral del sòl, no sobre el valor total de l'immoble.
Qui paga la plusvàlua
Depèn del tipus de transmissió:
- Compravenda: paga el venedor. És qui ha obtingut (o no) el guany patrimonial.
- Herència: paguen els hereus o legataris que reben l'immoble.
- Donació: paga el donatari (qui rep l'immoble).
A les compravendes, de vegades es pacta que pagui el comprador. Aquest pacte és vàlid entre les parts, però davant l'ajuntament el subjecte passiu segueix sent el venedor. Si el comprador no paga, l'ajuntament reclamarà al venedor.
Terminis per presentar i pagar
Els terminis són estrictes:
- Compravenda i donació: 30 dies hàbils des de la data de l'escriptura.
- Herència: 6 mesos des de la defunció, prorrogables 6 mesos més si se sol·licita dins dels primers 6.
Fora de termini s'apliquen recàrrecs del 5% al 20% més interessos de demora. En herències, el termini ampliat de 12 mesos evita moltes sancions, però cal sol·licitar la pròrroga abans que vencin els primers 6 mesos.
Els dos mètodes de càlcul després del RDL 26/2021
Fins a l'octubre de 2021, el càlcul es basava només en el valor cadastral multiplicat per uns coeficients. La sentència del Tribunal Constitucional 182/2021, de 26 d'octubre, va declarar inconstitucional aquell sistema perquè gravava plusvàlues inexistents (immobles que havien perdut valor).
El Reial Decret llei 26/2021, de 8 de novembre, va reformar l'impost i va introduir dos mètodes de càlcul. El contribuent pot usar el que li resulti més favorable:
Mètode objectiu (coeficients)
Es multiplica el valor cadastral del sòl per un coeficient que depèn del nombre d'anys transcorreguts des de l'adquisició fins a la transmissió. Els coeficients màxims per al 2024 (vigents també el 2025 i 2026 mentre no se'n publiquin de nous) són:
- Menys d'1 any: 0,14.
- 1 any: 0,13.
- 2 anys: 0,15.
- 3 anys: 0,16.
- 4 anys: 0,17.
- 5 anys: 0,17.
- 6 anys: 0,16.
- 7 anys: 0,12.
- 8 anys: 0,10.
- 9 anys: 0,09.
- 10 anys: 0,08.
- 11 anys: 0,08.
- 12 anys: 0,08.
- 13 anys: 0,08.
- 14 anys: 0,10.
- 15 anys: 0,12.
- 16 anys: 0,16.
- 17 anys: 0,20.
- 18 anys: 0,26.
- 19 anys: 0,36.
- 20 anys o més: 0,45.
La base imposable és: valor cadastral del sòl × coeficient. Sobre aquesta base s'aplica el tipus impositiu del municipi (màxim 30%).
Mètode d'estimació directa (plusvàlua real)
Es calcula la diferència entre el preu de transmissió i el preu d'adquisició. Aquesta diferència es multiplica pel percentatge que el valor cadastral del sòl representa sobre el valor cadastral total de l'immoble.
Fórmula: (preu venda − preu compra) × (valor cadastral sòl ÷ valor cadastral total).
Aquest mètode és més favorable quan l'immoble ha pujat poc de preu o quan la proporció de sòl és baixa respecte al total.
Exemple de càlcul
Suposem un habitatge a Madrid amb aquestes dades:
- Comprat el 2012 per 180.000 €.
- Venut el 2026 per 250.000 €.
- Valor cadastral total: 95.000 €.
- Valor cadastral del sòl: 42.000 €.
- Anys transcorreguts: 14.
- Tipus impositiu de l'Ajuntament de Madrid: 29%.
Mètode objectiu: 42.000 € × 0,10 (coeficient per a 14 anys) = 4.200 €. Quota: 4.200 × 29% = 1.218 €.
Mètode d'estimació directa: plusvàlua real = 250.000 − 180.000 = 70.000 €. Proporció de sòl: 42.000 / 95.000 = 44,21%. Base imposable: 70.000 × 44,21% = 30.947 €. Quota: 30.947 × 29% = 8.974,63 €.
En aquest cas, el mètode objectiu (1.218 €) és molt més favorable que el directe (8.974,63 €). El contribuent triarà l'objectiu.
Si l'immoble s'hagués venut per 185.000 € (guany de només 5.000 €), el mètode directe donaria: 5.000 × 44,21% = 2.210,50 €. Quota: 2.210,50 × 29% = 641,05 €. En aquest cas el mètode directe seria millor.
Quan no es paga plusvàlua
Des de la STC 182/2021, si no hi ha increment real de valor, no hi ha fet imposable. Si vens per menys del que vas comprar o pel mateix preu, pots declarar l'operació com a no subjecta a l'impost. Has de presentar l'autoliquidació igualment (declaració a zero), aportant les escriptures de compra i venda com a prova.
També estan exemptes les transmissions entre cònjuges per sentència de divorci i les aportacions de béns a la societat conjugal.
Calcula la teva plusvàlua
Calcula la teva plusvàlua amb la nostra calculadora gratuïta. Introdueixes les dades de compra, venda i valor cadastral, i obtens el resultat pels dos mètodes perquè triïs el més favorable.
Si estàs venent un immoble, tramita la teva compravenda online amb nosaltres. Si has heretat i necessites liquidar la plusvàlua juntament amb l'impost de successions, consulta el nostre servei d'herències. Per a donacions, tenim un servei específic de donacions online.