Käufer und Verkäufer mit Wohnsitz im Ausland

Eine Immobilie in Spanien aus dem Ausland kaufen oder verkaufen

Die Urkunde wird persönlich vor einem Notar in Spanien unterschrieben, aber Sie müssen nicht hinfahren: Sie erteilen uns eine Spezialvollmacht, und unser Vertreter unterschreibt in Ihrem Namen. Wir beraten Sie mit Partneranwälten, beantragen die NIE, falls sie fehlt, und reichen die Steuererklärungen des Geschäfts ein.

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Unser Vertreter unterschreibt für Sie
Koordiniert mit einem zugelassenen Notar
Steuererklärungen durch uns

Eine Immobilie in Spanien lässt sich ohne Reise kaufen oder verkaufen, aber die Urkunde wird nicht per Videokonferenz unterschrieben: Bei Notaría Online erteilt der Kunde eine Spezialvollmacht für dieses Geschäft, und unser Vertreter unterschreibt persönlich in seinem Namen vor einem Notar in Spanien. Diese Vollmacht wird dagegen im Ausland erteilt, im spanischen Konsulat oder vor einem örtlichen Notar mit Apostille. Ausländische Käufer und Verkäufer brauchen eine NIE. Ist der Verkäufer nicht in Spanien ansässig, behält der Käufer 3 % des Kaufpreises ein und zahlt sie innerhalb eines Monats mit dem Modell 211 an das Finanzamt; der Verkäufer erklärt danach den Gewinn mit dem Modell 210. Wir bereiten das Formular vor, das unseren Kunden betrifft, und reichen es ein.

Was brauchen Sie, um aus dem Ausland zu kaufen oder zu verkaufen?

Die ersten drei Punkte gelten für Käufer und Verkäufer gleichermaßen. Die übrigen hängen davon ab, auf welcher Seite Sie stehen.

Die Spezialvollmacht: Sie ist das Dokument, mit dem unser Vertreter die Urkunde in Ihrem Namen unterschreibt. Sie bezeichnet die Immobilie (Adresse, Grundbuchdaten und Katasterreferenz) und legt fest, was er tun darf: den Vorvertrag (contrato de arras) unterschreiben, den Kaufpreis auf das von Ihnen genannte Konto zahlen oder entgegennehmen, die Steuern begleichen.
Die NIE: Der Notar beurkundet nicht ohne die NIE jedes ausländischen Käufers und Verkäufers, und ohne sie lassen sich auch die Steuern nicht erklären. Fehlt sie Ihnen, wird sie im Konsulat beantragt, oder wir beantragen sie mit einer Vollmacht in Spanien. Beginnen Sie damit, denn sie dauert oft am längsten.
Wie der Kaufpreis gezahlt wird: Die Urkunde hält das Zahlungsmittel fest: Überweisung oder Bankscheck, mit Ausgangs- und Zielkonto. Wenn Sie aus dem Ausland kaufen, muss die Auslandsüberweisung vor dem Unterschriftstermin organisiert sein.
Wenn Sie verkaufen: Einbehalt von 3 % und Modell 210: Ist der Verkäufer nicht in Spanien ansässig, behält der Käufer 3 % des Kaufpreises ein und zahlt sie mit dem Modell 211 an das Finanzamt. Danach reichen wir Ihr Modell 210 mit dem Veräußerungsgewinn ein und beantragen die Erstattung, wenn der Einbehalt die Steuer übersteigt.
Wenn Sie von einem Nichtansässigen kaufen: Plusvalía und Modell 211: Die kommunale Plusvalía schuldet der Verkäufer, aber wenn er nicht in Spanien ansässig ist, setzt das Gesetz den Käufer an seine Stelle, und dasselbe gilt für den Einbehalt von 3 %. Kaufen Sie von einem Nichtansässigen, reichen wir beides ein: die Plusvalía innerhalb von 30 Arbeitstagen und das Modell 211 innerhalb eines Monats.
Wenn Sie kaufen: Steuern und Grundbuch: Bei einer Bestandsimmobilie zahlen Sie die ITP (Grunderwerbsteuer) zum Satz der autonomen Region, in der die Immobilie liegt; bei einem Neubau Mehrwertsteuer und AJD. Wir reichen die Erklärung ein und bringen die Urkunde zum Grundbuchamt, damit die Immobilie auf Ihren Namen eingetragen wird.

In welcher Reihenfolge läuft ein Kauf oder Verkauf aus dem Ausland?

Die Vollmacht bestimmt den Zeitplan. Wenn Sie sie vor einem örtlichen Notar unterschreiben, rechnen Sie mit 7 bis 15 Tagen, bis sie in Spanien ist; bringen Sie sie also auf den Weg, bevor Sie den Termin für die Urkunde festlegen.

1

Woche 1

Vollmacht und NIE gleichzeitig

Wir entwerfen die Spezialvollmacht zugunsten unseres Vertreters, prüfen das Geschäft mit Partneranwälten und sagen Ihnen, auf welchem Weg Sie unterschreiben. Fehlt Ihnen die NIE, beantragen wir sie parallel.
2

Wochen 1–3

Sie unterschreiben die Vollmacht in Ihrem Land

Im spanischen Konsulat oder vor einem örtlichen Notar. Im zweiten Fall folgen die Apostille und, wenn die Vollmacht nicht auf Spanisch ist, die beeidigte Übersetzung.
3

Tag der Unterschrift

Unser Vertreter unterschreibt die Urkunde

Vor einem zugelassenen Notar in Spanien, mit der Vollmacht im Original, nicht als Scan. Verkaufen Sie, wird der Kaufpreis auf das in der Vollmacht genannte Konto gezahlt; kaufen Sie, wird mit der Überweisung oder dem Bankscheck gezahlt, die Sie vorbereitet haben.
4

Nach der Unterschrift

Steuern und Grundbuch

Wir reichen ein, was Sie betrifft: ITP oder Mehrwertsteuer und AJD beim Kauf, Plusvalía und Modell 211, wenn Sie von einem Nichtansässigen kaufen, und Modell 210, wenn Sie verkaufen, ohne in Spanien ansässig zu sein. Die Immobilie wird im Grundbuch eingetragen, und Sie erhalten die Ausfertigungen.

Welche Unterlagen brauche ich, wenn ich im Ausland lebe?

Ihr gültiger Reisepass oder Personalausweis
Ihre NIE, oder das Wissen, dass sie fehlt, damit sie beantragt wird
Adresse oder Katasterreferenz der Immobilie
Wenn Sie verkaufen: die Eigentumsurkunde, die letzte IBI-Quittung (Grundsteuer), die Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft über offene Beträge und den Energieausweis
Wenn Sie kaufen: den Vorvertrag (contrato de arras), falls schon unterschrieben, und das Konto, von dem das Geld kommt

Sie müssen nicht alles beisammenhaben, bevor Sie uns schreiben. Mit der Adresse der Immobilie und dem geplanten Unterschriftstermin können wir den Zeitplan schon erstellen.

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Welche Steuern zahlt ein Verkäufer, der nicht in Spanien ansässig ist?

Hat der Verkäufer seinen steuerlichen Wohnsitz nicht in Spanien, löst der Verkauf drei Pflichten mit unterschiedlichen Fristen aus, und zwei davon erfüllt der Käufer an seiner Stelle.

Pflicht	Wer sie erfüllt	Frist
Einbehalt von 3 % des Kaufpreises (Modell 211)	Der Käufer, für Rechnung des Verkäufers	Ein Monat ab der Unterschrift
Kommunale Plusvalía	Der Käufer, an Stelle des Verkäufers	30 Arbeitstage ab der Unterschrift
Steuer auf den Veräußerungsgewinn, 19 % (Modell 210)	Der Verkäufer	Drei Monate nach Ende des Einbehaltsmonats

Wenn Sie uns das Geschäft übertragen, reichen wir ein, was Sie betrifft: Modell 211 und Plusvalía, wenn Sie von einem Nichtansässigen kaufen, und Modell 210, wenn Sie selbst verkaufen, ohne in Spanien ansässig zu sein. Ist die Steuer laut Modell 210 niedriger als der Einbehalt, beantragen wir in derselben Erklärung die Erstattung der Differenz; verkaufen Sie mit Verlust, werden Ihnen die vollen 3 % erstattet.

Der Einbehalt ist in Artikel 25.2 des konsolidierten spanischen Gesetzes über die Einkommensteuer von Nichtansässigen geregelt, die Stellvertretung bei der Plusvalía in Artikel 106.2 des konsolidierten Gesetzes über die Kommunalfinanzen.

Kann der Kaufvertrag per Videokonferenz unterschrieben werden?

Nein. Artikel 17 ter des spanischen Notargesetzes, eingeführt durch das Ley 11/2023, zählt die Akte auf, die ein Notar per Videokonferenz beurkunden darf, und der Immobilienkauf gehört nicht dazu. Die Urkunde unterschreiben Käufer oder Verkäufer persönlich oder, mit einer Spezialvollmacht, unser Vertreter in ihrem Namen. Per Videokonferenz vor einem spanischen Notar unterschreiben lässt sich die Spezialvollmacht für dieses Geschäft, weil sie eine Vollmacht für ein bestimmtes Rechtsgeschäft ist; in der Praxis verlangt das ein spanisches digitales Zertifikat.

Wer unterschreibt die Urkunde für mich?

Unser Vertreter. Sie erteilen ihm eine Spezialvollmacht für dieses Geschäft, und er erscheint am Tag der Unterschrift in Ihrem Namen beim Notar. Sie brauchen niemanden in Spanien. Die Vollmacht legt genau fest, was mit Ihrem Geld oder Ihrer Immobilie geschehen darf, und den Preis bestimmen Sie.

Was prüfen wir, bevor Sie unterschreiben?

Mit Partneranwälten prüfen wir den Vorvertrag, den Grundbuchauszug (Eigentum und Belastungen) und den Entwurf der Urkunde. Verkaufen Sie, prüfen wir außerdem, ob die Unterlagen der Immobilie vollständig sind, bevor der Termin festgelegt wird.

Was ändert sich, wenn der Käufer im Ausland lebt?

Die Steuern sind dieselben wie für einen Ansässigen. Es ändert sich die Logistik: Die NIE muss vor der Unterschrift vorliegen, das Geld muss angekommen oder überweisungsbereit sein, und die Vollmacht muss mit Apostille in Spanien sein. Ein Konto bei einer spanischen Bank ist für den Kauf nicht vorgeschrieben, aber praktisch, um IBI und Gemeinschaftskosten per Lastschrift zu zahlen.

Nach dem Kauf erklärt der nichtansässige Eigentümer, wenn die Immobilie nicht vermietet ist, jedes Jahr mit dem Modell 210 ein fiktives Einkommen beim spanischen Finanzamt.

Wenn Sie nur einen Teil brauchen

Das Dokument allein ist unter Spezialvollmacht für den Immobilienverkauf und Vollmacht für den Hauskauf aus der Ferne erklärt. Wenn Sie in Spanien leben, finden Sie die Urkunde selbst unter Immobilienkauf. Und wenn es um ein Erbe oder einen anderen Vorgang geht, steht das unter Vertretung in Spanien aus dem Ausland.

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