Покупатели и продавцы, живущие за границей

Купить или продать недвижимость в Испании из-за рубежа

Нотариальный акт подписывают лично у нотариуса в Испании, но ехать туда вам не нужно: вы оформляете на нас специальную доверенность, и наш представитель подписывает от вашего имени. Мы консультируем вас вместе с адвокатами-партнёрами, оформляем NIE, если его нет, и подаём налоговые декларации по сделке.

Покупаете или продаёте из-за рубежа?

Ответим вам в течение 24 часов.

Имя и фамилия

Телефон, с кодом страны, если звоните из-за рубежа

Кратко опишите вашу ситуацию

Я прочитал(а) и принимаю политику конфиденциальности.

Ответ менее чем за 24 ч. Мы не передаём ваши данные третьим лицам.

Наш представитель подписывает за вас
Согласовано с практикующим нотариусом
Налоги подаём мы

Купить или продать жильё в Испании можно без поездки, но нотариальный акт купли-продажи не подписывают по видеоконференции: в Notaría Online клиент оформляет специальную доверенность на эту сделку, и наш представитель подписывает акт лично, от его имени, у нотариуса в Испании. Саму доверенность при этом оформляют за границей, в испанском консульстве или у местного нотариуса с апостилем. Иностранным покупателям и продавцам нужен NIE. Если продавец не является налоговым резидентом Испании, покупатель удерживает 3 % цены и в течение месяца перечисляет их в налоговую по форме 211, а продавец затем декларирует прибыль по форме 210. Мы готовим и подаём ту форму, которая касается нашего клиента.

Что нужно, чтобы купить или продать из-за рубежа?

Первые три пункта касаются и покупателя, и продавца. Остальные зависят от того, на какой вы стороне.

Специальная доверенность: Это документ, по которому наш представитель подписывает нотариальный акт от вашего имени. В ней указан объект (адрес, данные реестра и кадастровый номер) и перечислено, что он может делать: подписать договор задатка (contrato de arras), заплатить или получить цену на указанный вами счёт, уплатить налоги.
NIE: Нотариус не удостоверит сделку без NIE каждого иностранного покупателя и продавца, а без него не получится и уплатить налоги. Если его нет, его получают в консульстве или мы оформляем его в Испании по доверенности. Начните с него: он часто занимает больше всего времени.
Как платят цену: В нотариальном акте указывают способ оплаты: перевод или банковский чек, со счетами отправителя и получателя. Если вы покупаете из-за рубежа, международный перевод нужно организовать до даты подписания.
Если вы продаёте: удержание 3 % и форма 210: Если продавец не является резидентом Испании, покупатель удерживает 3 % цены и перечисляет их в налоговую по форме 211. Затем мы подаём вашу форму 210 с прибылью от продажи и, если удержанная сумма больше налога, требуем возврат.
Если вы покупаете у нерезидента: plusvalía и форма 211: Муниципальный налог plusvalía должен платить продавец, но если он не резидент Испании, закон ставит на его место покупателя как замещающего налогоплательщика, и то же касается удержания 3 %. Если вы покупаете у нерезидента, мы подаём и то, и другое: plusvalía в течение 30 рабочих дней и форму 211 в течение месяца.
Если вы покупаете: налоги и реестр: За вторичное жильё вы платите ITP по ставке автономного сообщества, где находится объект; за новостройку НДС и AJD. Мы подаём декларации и передаём акт в Реестр собственности, чтобы жильё было зарегистрировано на ваше имя.

В каком порядке проходит сделка из-за рубежа?

Сроки определяет доверенность. Если вы подписываете её у местного нотариуса, рассчитывайте на 7–15 дней, пока она не окажется в Испании, поэтому её лучше запустить до того, как назначать дату сделки.

1

Неделя 1

Доверенность и NIE параллельно

Мы составляем специальную доверенность на нашего представителя, проверяем сделку вместе с адвокатами-партнёрами и подсказываем, каким способом подписать. Если у вас нет NIE, оформляем его одновременно.
2

Недели 1–3

Вы подписываете доверенность в своей стране

В испанском консульстве или у местного нотариуса. Во втором случае затем ставится апостиль и, если доверенность не на испанском, делается присяжный перевод.
3

День подписания

Наш представитель подписывает акт

У практикующего нотариуса в Испании, с оригиналом доверенности, а не со сканом. Если вы продаёте, цену перечисляют на счёт, указанный в доверенности; если покупаете, оплата идёт переводом или банковским чеком, которые вы подготовили.
4

После подписания

Налоги и реестр

Мы подаём то, что касается вас: ITP или НДС и AJD при покупке, plusvalía и форму 211, если вы покупаете у нерезидента, и форму 210, если продаёте, не будучи резидентом Испании. Жильё регистрируется в Реестре собственности, и вы получаете копии.

Какие документы нужны, если я живу за границей?

Ваш действующий паспорт или удостоверение личности
Ваш NIE или понимание, что его нужно оформить
Адрес или кадастровый номер жилья
Если вы продаёте: свидетельство о собственности, последнюю квитанцию IBI (налог на недвижимость), справку об отсутствии долгов перед сообществом собственников и энергетический сертификат
Если вы покупаете: договор задатка, если он уже подписан, и счёт, с которого пойдут деньги

Не нужно собирать всё, прежде чем написать нам. По адресу объекта и планируемой дате подписания мы уже можем составить график.

Проконсультироваться без обязательств →

Какие налоги платит продавец, не являющийся резидентом Испании?

Если продавец не является налоговым резидентом Испании, продажа порождает три обязанности с разными сроками, и две из них выполняет за него покупатель.

Обязанность	Кто выполняет	Срок
Удержание 3 % цены (форма 211)	Покупатель, в счёт налога продавца	Один месяц с даты подписания
Муниципальный налог plusvalía	Покупатель, вместо продавца	30 рабочих дней с даты подписания
Налог на прирост стоимости, 19 % (форма 210)	Продавец	Три месяца после окончания месяца удержания

Когда вы поручаете нам сделку, мы подаём то, что касается вас: форму 211 и plusvalía, если вы покупаете у нерезидента, и форму 210, если продаёте вы сами, не будучи резидентом Испании. Если налог по форме 210 меньше удержанной суммы, мы в той же декларации требуем вернуть разницу; если продажа убыточная, вам возвращают все 3 %.

Удержание регулирует статья 25.2 консолидированного текста испанского закона о налоге на доходы нерезидентов, а замещение по plusvalía регулирует статья 106.2 консолидированного текста закона о местных финансах.

Можно ли подписать сделку по видеоконференции?

Нет. Статья 17 ter испанского закона о нотариате, введённая Ley 11/2023, перечисляет действия, которые нотариус может удостоверять по видеоконференции, и купли-продажи недвижимости среди них нет. Акт подписывает лично покупатель или продавец либо, по специальной доверенности, наш представитель от его имени. По видеоконференции у испанского нотариуса можно подписать специальную доверенность на эту сделку, потому что это доверенность на конкретное действие; на практике для этого нужен испанский цифровой сертификат.

Кто подписывает акт за меня?

Наш представитель. Вы оформляете на него специальную доверенность на эту сделку, и в день подписания он является к нотариусу от вашего имени. Вам не нужен никто в Испании. В доверенности подробно сказано, что можно делать с вашими деньгами или вашим жильём, а цену решаете вы.

Что мы проверяем до того, как вы подпишете?

Вместе с адвокатами-партнёрами мы изучаем договор задатка, выписку из реестра (собственник и обременения) и проект нотариального акта. Если вы продаёте, мы также проверяем, что документы на жильё в порядке, прежде чем назначать дату.

Что меняется, если покупатель живёт за границей?

Налоги те же, что и для резидента. Меняется логистика: NIE должен быть готов до подписания, деньги должны уже поступить или быть готовы к переводу, а доверенность должна быть в Испании с апостилем. Открывать счёт в испанском банке для покупки не обязательно, хотя это удобно, чтобы платить IBI и взносы сообщества собственников автоматически.

После покупки, если жильё не сдаётся, собственник-нерезидент каждый год декларирует в испанской налоговой вменённый доход по форме 210.

Если вам нужна только часть

Сам документ описан на страницах специальная доверенность на продажу недвижимости и доверенность на покупку жилья на расстоянии. Если вы живёте в Испании, сам акт описан на странице купля-продажа. А если у вас наследство или другое дело, об этом в разделе представитель в Испании из-за рубежа.

Вас также может заинтересовать

Кто ведёт вашу процедуру

Команда юристов и специалистов по оформлению готовит документы, объясняет, что вы будете подписывать, и записывает вас к одному из нотариусов нашей сети. Мы не нотариальная контора: подпись всегда удостоверяет нотариус.

25 лет опыта
Сеть из более чем 30 нотариусов
4,8 в Google, отзывов: 302
Обычно отвечаем менее чем за 24 часа

Начнём оформление?

Ответим менее чем за 24 часа, без обязательств.

Расскажите о вашей сделке +34 611 422 933