Acquirenti e venditori che vivono all'estero
Comprare o vendere casa in Spagna dall'estero
L'atto si firma di persona davanti al notaio in Spagna, ma non deve andarci Lei: ci conferisce una procura speciale e il nostro rappresentante firma a Suo nome. La consigliamo con avvocati che collaborano con noi, richiediamo il NIE se Le manca e presentiamo le imposte dell'operazione.
Compra o vende dall'estero?
Le rispondiamo entro 24 ore.
- Il nostro rappresentante firma per Lei
- Coordinato con un notaio iscritto al Collegio notarile
- Imposte presentate da noi
Si può comprare o vendere una casa in Spagna senza viaggiare, ma l'atto non si firma in videoconferenza: con Notaría Online il cliente conferisce una procura speciale per quella compravendita e il nostro rappresentante firma di persona, a suo nome, davanti a un notaio in Spagna. Quella procura invece si conferisce dall'estero, presso il consolato spagnolo o davanti a un notaio locale con apostille. Acquirenti e venditori stranieri hanno bisogno del NIE. Se chi vende non è residente in Spagna, l'acquirente trattiene il 3% del prezzo e lo versa al fisco entro un mese con il modello 211, e il venditore dichiara poi la plusvalenza con il modello 210. Prepariamo e presentiamo quello che spetta al nostro cliente.
Cosa Le serve per comprare o vendere dall'estero?
I primi tre elementi valgono allo stesso modo per chi compra e per chi vende. Gli altri dipendono da quale parte Lei si trova.
- La procura speciale
- È il documento con cui il nostro rappresentante firma l'atto a Suo nome. Identifica la casa (indirizzo, dati del registro immobiliare e riferimento catastale) e indica cosa può fare: firmare il contratto di caparra (arras), pagare o riscuotere il prezzo sul conto che Lei indica, liquidare le imposte.
- Il NIE
- Il notaio non autorizza l'atto senza il NIE di ogni acquirente e venditore straniero, e senza NIE non si liquidano nemmeno le imposte. Se Le manca, si chiede al consolato oppure lo richiediamo noi in Spagna con una procura. Conviene cominciare da lì, perché spesso è ciò che richiede più tempo.
- Come si paga il prezzo
- L'atto riporta il mezzo di pagamento: bonifico o assegno circolare, con i conti di origine e di destinazione. Se compra dall'estero, il bonifico internazionale va organizzato prima della data della firma.
- Se vende: la ritenuta del 3% e il modello 210
- Quando il venditore non è residente in Spagna, l'acquirente trattiene il 3% del prezzo e lo versa al fisco con il modello 211. Poi presentiamo noi il Suo modello 210 con la plusvalenza della vendita e, se la ritenuta supera l'imposta, chiediamo il rimborso.
- Se compra da un non residente: plusvalía e modello 211
- La plusvalía municipale la deve il venditore, ma se non è residente in Spagna la legge mette al suo posto l'acquirente, come sostituto d'imposta, e lo stesso vale per la ritenuta del 3%. Se compra da un non residente, presentiamo entrambi: la plusvalía entro 30 giorni lavorativi e il modello 211 entro un mese.
- Se compra: imposte e registro
- Per una casa usata paga l'ITP, con l'aliquota della comunità autonoma in cui si trova la casa; per una nuova costruzione, IVA e AJD. Le presentiamo noi e portiamo l'atto al Registro immobiliare perché la casa risulti a Suo nome.
In che ordine si svolge una compravendita dall'estero?
È la procura a dettare i tempi. Se la firma davanti a un notaio locale, calcoli tra 7 e 15 giorni per averla in Spagna, quindi conviene muoverla prima di fissare la data dell'atto.
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1
Settimana 1
Procura e NIE, in parallelo
Redigiamo la procura speciale a favore del nostro rappresentante, esaminiamo l'operazione con avvocati che collaborano con noi e Le indichiamo per quale via firmare. Se Le manca il NIE, lo richiediamo nello stesso tempo.
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2
Settimane 1–3
Firma la procura nel Suo Paese
Presso il consolato spagnolo o davanti a un notaio locale. In questo secondo caso seguono l'apostille e, se la procura non è in spagnolo, la traduzione giurata.
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3
Giorno della firma
Il nostro rappresentante firma l'atto
Davanti a un notaio iscritto al Collegio notarile in Spagna, con la procura in originale, non una copia scansionata. Se vende, il prezzo si versa sul conto indicato nella procura; se compra, si paga con il bonifico o l'assegno circolare che ha predisposto.
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4
Dopo la firma
Imposte e registro
Presentiamo ciò che Le spetta: l'ITP o l'IVA e l'AJD se compra, la plusvalía e il modello 211 se compra da un non residente, e il modello 210 se vende senza essere residente in Spagna. La casa si iscrive nel Registro immobiliare e Lei riceve le copie.
Quali documenti mi servono vivendo all'estero?
- Il Suo passaporto o documento d'identità in corso di validità
- Il Suo NIE, oppure sapere che Le manca per richiederlo
- L'indirizzo o il riferimento catastale della casa
- Se vende: l'atto di proprietà, l'ultima ricevuta dell'IBI, il certificato dei debiti condominiali e la certificazione energetica
- Se compra: il contratto di caparra, se l'ha già firmato, e il conto da cui partirà il denaro
Non serve raccogliere tutto prima di scriverci. Con l'indirizzo della casa e la data prevista per la firma possiamo già preparare il calendario.
Chieda senza impegno →Quali imposte paga un venditore non residente in Spagna?
Quando il venditore non ha la residenza fiscale in Spagna, la vendita apre tre obblighi con scadenze diverse, e due li adempie l'acquirente al suo posto.
| Obbligo | Chi lo adempie | Scadenza |
|---|---|---|
| Ritenuta del 3% del prezzo (modello 211) | L'acquirente, in acconto per il venditore | Un mese dalla firma |
| Plusvalía municipale | L'acquirente, come sostituto del venditore | 30 giorni lavorativi dalla firma |
| Imposta sulla plusvalenza, al 19% (modello 210) | Il venditore | Tre mesi dalla fine del mese della ritenuta |
Quando ci affida l'operazione, presentiamo quello che Le spetta: il modello 211 e la plusvalía se compra da un non residente, e il modello 210 se è Lei a vendere senza essere residente in Spagna. Se l'imposta del modello 210 è inferiore a quanto trattenuto, chiediamo il rimborso della differenza nella stessa dichiarazione; se vende in perdita, Le viene rimborsato tutto il 3%.
La ritenuta è regolata dall'articolo 25.2 del testo consolidato della legge spagnola sull'imposta sul reddito dei non residenti; la sostituzione nella plusvalía, dall'articolo 106.2 del testo consolidato della legge sulle finanze locali.
Si può firmare la compravendita in videoconferenza?
No. L'articolo 17 ter della Ley del Notariado, introdotto dalla Ley 11/2023, elenca gli atti che un notaio può autorizzare in videoconferenza, e la compravendita non è tra questi. L'atto lo firma di persona l'acquirente o il venditore oppure, con una procura speciale, il nostro rappresentante a suo nome. Ciò che si può firmare in videoconferenza davanti a un notaio spagnolo è la procura speciale per quella compravendita, perché è una procura per un atto specifico; in pratica richiede di identificarsi con un certificato digitale spagnolo.
Chi firma l'atto per me?
Il nostro rappresentante. Lei gli conferisce una procura speciale per quella compravendita e lui compare a Suo nome davanti al notaio il giorno della firma. Non serve avere nessuno in Spagna. La procura indica nel dettaglio cosa si può fare con il Suo denaro o con la Sua casa, e il prezzo lo decide Lei.
Cosa controlliamo prima che Lei firmi?
Con avvocati che collaborano con noi esaminiamo il contratto di caparra, la visura del Registro (titolarità e gravami) e la bozza dell'atto. Se vende, verifichiamo anche che la documentazione della casa sia completa prima di fissare la data.
Cosa cambia se l'acquirente vive all'estero?
Le imposte sono le stesse di un residente. Cambia la logistica: il NIE deve esserci prima della firma, il denaro deve essere arrivato o pronto per il bonifico e la procura deve essere in Spagna con l'apostille. Non è obbligatorio aprire un conto in una banca spagnola per comprare, anche se è comodo per domiciliare l'IBI e le spese condominiali.
Dopo l'acquisto, se la casa non è affittata, il proprietario non residente dichiara ogni anno al fisco spagnolo un reddito figurativo con il modello 210.
Se Le serve solo una parte
Il documento da solo è spiegato in procura speciale per vendere un immobile e in procura per comprare casa a distanza. Se vive in Spagna, l'atto è spiegato in compravendite. E se ciò che ha in sospeso è un'eredità o un'altra pratica, è spiegato in rappresentanza in Spagna dall'estero.
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