El Real Decreto-ley 29/2026 afecta a determinadas compras de vivienda y a la preparación de sus escrituras. Antes de firmar, puede ser necesario acreditar la situación del comprador, aportar una tasación o revisar los derechos del inquilino. El efecto concreto depende de quién compra y de qué se transmite.
Información revisada el 20 de octubre de 2026. En las fuentes oficiales consultadas no se ha localizado una resolución de convalidación o derogación de los Reales Decretos-leyes 28 y 29/2026. Esta comprobación tiene fecha: conviene actualizarla antes de utilizar el artículo para una operación.
Qué decreto de vivienda afecta a los notarios y desde cuándo
La referencia «decreto 6/2026» puede causar confusión. Las medidas analizadas se aprobaron el 6 de octubre de 2026, pero corresponden a dos normas con numeración y fechas de aplicación distintas.
| Norma | Contenido relevante | Entrada en vigor prevista en el BOE |
|---|---|---|
| Real Decreto-ley 29/2026 | Limitaciones a ciertas adquisiciones y cambios en vivienda y arrendamientos | 8 de octubre de 2026, con salvedades |
| Real Decreto-ley 28/2026 | Reforma de la estabilidad y renovación de los alquileres | 15 de noviembre de 2026 |
Fuentes: BOE del Real Decreto-ley 29/2026 y BOE del Real Decreto-ley 28/2026. Al revisar un contrato de alquiler hay que distinguir los cambios ya aplicables de los previstos para noviembre, junto con sus reglas transitorias.
¿Están convalidados?
El artículo 86 de la Constitución exige un pronunciamiento sobre la convalidación o derogación dentro de los treinta días siguientes a la promulgación. La entrada en vigor y la convalidación son cuestiones diferentes: un decreto-ley puede producir efectos antes de esa votación.
La sesión oficial de la Diputación Permanente del 16 de octubre recoge las convalidaciones de los decretos 24 y 25/2026, no de los 28 y 29. Las resoluciones de convalidación de los decretos 24/2026 y 25/2026 se publican en el BOE del 20 de octubre: no deben confundirse con los decretos de vivienda 28 y 29/2026. En la consulta realizada el 20 de octubre, los análisis del BOE tampoco recogen una resolución de convalidación o derogación de estos últimos. Por ello, aquí no se presentan como convalidados. Véase el artículo 86 de la Constitución.
La regla del 70 %: compradores afectados, tasación y excepciones
El artículo 1 del Real Decreto-ley 29/2026 limita, hasta el 31 de diciembre de 2030, determinadas adquisiciones gratuitas o con contraprestación inferior al 70 % del valor de mercado. Incluye las entidades dedicadas a adquirir inmuebles o créditos hipotecarios impagados a fuerte descuento que describe el precepto, las personas jurídicas grandes tenedoras y determinadas entidades vinculadas.
El comprador debe aportar una tasación independiente de sociedad homologada e inscrita en el Banco de España, referida a la fecha del acuerdo vinculante. La contraprestación incluye también deudas asumidas y otras prestaciones o ventajas patrimoniales vinculadas a la transmisión. Fuente: artículo 1 del Real Decreto-ley 29/2026.
Ejemplo de una compra por una sociedad
Una sociedad incluida en la limitación quiere comprar un piso en Valencia. La tasación aplicable es de 300.000 euros y la contraprestación efectiva, de 195.000 euros. El 70 % son 210.000 euros: la operación queda por debajo del umbral. Antes de comprometer la firma debe estudiarse si existe una excepción aplicable. Es un ejemplo hipotético; el cálculo no sustituye el análisis jurídico.
Entre los destinos exceptuados están la vivienda habitual asequible o social hasta, al menos, el 31 de diciembre de 2030 y determinadas finalidades sociosanitarias o de protección de colectivos vulnerables. La información oficial del Gobierno resume estas excepciones en sus medidas de protección del derecho a la vivienda. Las excepciones vinculadas al Código de Buenas Prácticas requieren comprobar su aprobación, entrada en vigor y cumplimiento.
Qué significa ser gran tenedor
La Ley 12/2023 parte de más de diez inmuebles urbanos residenciales o más de 1.500 m² residenciales, excluidos garajes y trasteros. En zonas tensionadas, la comunidad autónoma puede particularizar motivadamente la definición hasta cinco o más inmuebles situados en ese ámbito. La condición se acredita mediante certificación registral; las unidades residenciales de un edificio pueden computar por separado aunque no exista división horizontal inscrita. Fuente: artículo 3.k de la Ley de Vivienda.
La definición general incluye personas físicas y jurídicas. Para aplicar la restricción de compra hay que volver al ámbito específico del artículo 1: identificar a alguien como gran tenedor no resuelve por sí solo toda la operación.
Qué cambia antes de otorgar la escritura de compraventa
El notario ya tenía que comprobar identidad, capacidad, representación y consentimiento, así como la adecuación del otorgamiento a la legalidad. La reforma añade circunstancias que deben examinarse cuando la operación esté afectada. Es una consecuencia de aplicar ese control al nuevo marco, no una auditoría inmobiliaria general creada para cualquier compraventa. Véanse los artículos 17 bis y 24 de la Ley del Notariado.
Para preparar la firma, resulta útil enviar a la notaría:
- La identificación de las partes y los poderes de representación, si alguien firma por otra persona o por una sociedad.
- El título de propiedad y los datos registrales y catastrales del inmueble.
- Los contratos previos y los justificantes de los pagos ya efectuados.
- La información sobre alquileres, ocupantes y notificaciones realizadas al inquilino.
- La documentación de comunidad, IBI, eficiencia energética y habitabilidad que corresponda.
Esta relación recoge documentación habitual y debe adaptarse al caso. El Consejo General del Notariado explica las comprobaciones de una compraventa. Para revisar titularidad y cargas, también puedes consultar nuestra explicación de qué mirar en la nota simple antes de comprar una vivienda. Una nota simple es informativa; no equivale a una certificación registral. El Colegio de Registradores detalla la diferencia.
Si el comprador puede estar sujeto a la limitación, conviene añadir la tasación, los antecedentes societarios y la justificación de la excepción que se pretenda invocar. Es una recomendación de preparación, no una lista de nuevos documentos obligatorios para todos los particulares.
Arras firmadas y operaciones pendientes
La excepción temporal del artículo 1.3 se refiere a transmisiones ya elevadas a escritura pública antes de la entrada en vigor. No debe darse por hecho que unas arras anteriores producen el mismo efecto.
Si una incidencia impide llegar a la fecha acordada, hay que revisar el contrato, el tipo de arras y las obligaciones asumidas antes de decidir sobre prórrogas o devoluciones. No toda entrega de dinero tiene automáticamente el mismo régimen. El artículo 1454 del Código Civil regula las arras penitenciales; su aplicación depende de lo pactado. Es preferible documentar cualquier acuerdo entre las partes antes de que venza el plazo.
Viviendas alquiladas y beneficios fiscales: qué revisar
Venta de una vivienda con inquilino
La redacción del artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos refuerza la adquisición preferente del inquilino. Cuando una vivienda arrendada se vende junto con otros activos, la escritura debe identificar el precio que se le atribuye y los criterios objetivos utilizados. También deben justificarse las notificaciones exigibles para la inscripción. El texto impide pactar la renuncia al derecho de adquisición preferente.
Antes de aplicar estas reglas a un alquiler existente hay que comprobar su fecha y régimen transitorio. Si el proyecto de compra depende de disponer del piso libre, revisar el contrato de arrendamiento es parte del estudio previo. Fuente: artículo 25 de la LAU.
Venta de vivienda desocupada a determinadas entidades públicas
La disposición adicional sexagésima quinta de la Ley del IRPF contempla una exención de la ganancia en ciertas ventas a entidades públicas dedicadas a vivienda social y asequible, hasta el 31 de diciembre de 2027. Exige un valor total de transmisión inferior a 800.000 euros y desocupación continuada sin causa justificada durante los dos años anteriores.
La exención es del 100 % hasta 200.000 euros de valor de transmisión y decrece entre esa cifra y 800.000 euros. No es una exención general de todos los impuestos de la compraventa: hay que comprobar sus requisitos y acreditar las circunstancias. Fuente: Ley del IRPF, disposición adicional sexagésima quinta.
Preguntas frecuentes sobre notarios y decreto de vivienda de 2026
¿La reforma obliga a tasar cualquier vivienda que se venda?
No puede deducirse esa obligación general de la regla del 70 %. Primero se comprueba si la adquisición entra en su ámbito. Es distinto de una tasación solicitada por un banco para financiar la compra.
¿Afecta de forma especial a un comprador del Reino Unido?
El análisis de esta limitación se centra en el tipo de adquirente y de operación. La nacionalidad británica, por sí sola, no permite concluir que la compra esté prohibida. Para la preparación documental, consulta los requisitos del NIE para comprar una vivienda en España.
¿Se puede firmar la compraventa por videoconferencia?
La compraventa ordinaria de vivienda no figura entre los actos expresamente enumerados en el artículo 17 ter de la Ley del Notariado. Debe distinguirse de otorgar un poder para que un representante firme. Los poderes para actos concretos sí están previstos, sujetos a sus requisitos. Consulta cómo preparar un poder para comprar vivienda desde el extranjero.
¿Cuánto se retrasará una firma?
No hay un plazo uniforme que pueda atribuirse a todas las notarías. Una previsión útil exige revisar qué falta en el expediente y quién debe aportarlo. La necesidad de estudiar una tasación o una excepción puede alterar una fecha concreta; no demuestra que todas las compraventas estén paralizadas.
¿Quién prepara y quién autoriza la escritura?
Notaría Online puede coordinar la preparación de la operación y la firma ante un notario colegiado externo. La autorización de la escritura corresponde al notario. Puedes consultar el proceso de preparación de una escritura de compraventa.
Fuentes y fecha de revisión documental
Revisión documental: 20 de octubre de 2026. Las referencias enlazadas permiten comprobar el articulado y el estado normativo. El contenido debe actualizarse si se publica la convalidación, derogación o desarrollo de las medidas.
- Real Decreto-ley 29/2026: artículo 1 y entrada en vigor.
- Real Decreto-ley 28/2026: reforma de arrendamientos y régimen temporal.
- Ley del Notariado: otorgamiento por videoconferencia.
- Ley 12/2023: definición de gran tenedor.
- Ley de Arrendamientos Urbanos: adquisición preferente.
- Ley del IRPF: exención por determinadas ventas de viviendas desocupadas.