En una donación con reserva de usufructo, el donante entrega la nuda propiedad de un bien, normalmente una vivienda, y se queda con el usufructo. Puede seguir viviendo en ella, o alquilarla y cobrar la renta, mientras viva. Cuando fallece, el usufructo se extingue y el donatario pasa a tener la propiedad completa sin firmar otra escritura.
En impuestos, el donatario paga el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones por el valor de la nuda propiedad, y también la plusvalía municipal. El donante puede tener que declarar una ganancia patrimonial en su IRPF. Al morir el donante, el donatario liquida además el valor del usufructo que se consolida.
Cómo se divide la propiedad
La propiedad se separa en dos derechos. El usufructuario, que es el donante, tiene el uso y los frutos del bien: puede habitarlo, alquilarlo y quedarse con las rentas. El nudo propietario, que es el donatario, es el dueño, pero no puede usar el bien mientras dure el usufructo.
Esto tiene consecuencias en el día a día. El usufructuario paga los gastos ordinarios de conservación y, en general, el IBI. Las reparaciones extraordinarias corresponden al nudo propietario según el Código Civil. Para vender la vivienda entera hacen falta los dos, porque cada uno solo puede disponer de su derecho.
La forma: escritura pública
La donación de un inmueble tiene que hacerse en escritura pública, y el donatario tiene que aceptarla en la misma escritura o en otra separada (artículo 633 del Código Civil). Sin escritura, la donación de un inmueble no es válida. Después se inscribe en el Registro de la Propiedad: la nuda propiedad a nombre del donatario y el usufructo a nombre del donante.
En la escritura se pueden pactar más cosas. Por ejemplo, que al morir el donante el usufructo pase a su cónyuge, o que el donante se reserve la facultad de disponer de algún bien en caso de necesidad, algo que permite el artículo 639 del Código Civil. Cada pacto tiene efectos fiscales, así que conviene decidirlo antes de la firma.
Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones
Lo paga el donatario. La base es el valor de la nuda propiedad, que se calcula restando al valor del bien el valor del usufructo. En inmuebles, el valor del bien es como mínimo el valor de referencia del Catastro, si lo tiene.
El artículo 26 de la Ley 29/1987 fija cómo se valora el usufructo vitalicio: el 70 % del valor del bien si el usufructuario tiene menos de 20 años, un punto menos por cada año más y nunca menos del 10 %. Dicho de otro modo, el porcentaje es 89 menos la edad del usufructuario.
Un ejemplo con números redondos. Una madre de 69 años dona a su hija la nuda propiedad de un piso valorado en 200.000 euros. El usufructo vale el 20 % (89 menos 69), es decir, 40.000 euros. La hija tributa por la nuda propiedad, 160.000 euros.
El impuesto está cedido a las comunidades autónomas, que fijan sus propias reducciones y bonificaciones. Entre padres e hijos, en algunas comunidades la donación tributa muy poco y en otras bastante más, y a veces la bonificación exige requisitos concretos. Mira la normativa de tu comunidad antes de firmar. El plazo para presentar la autoliquidación es de 30 días hábiles desde la escritura.
Lo que pasa cuando fallece el donante
Al morir el usufructuario, el usufructo se extingue y se consolida con la nuda propiedad. El donatario pasa a ser propietario pleno y ese bien no entra en la herencia. Para que el Registro lo refleje, basta con solicitar la cancelación del usufructo aportando el certificado de defunción.
Fiscalmente tiene coste. El mismo artículo 26 de la Ley 29/1987 prevé que, al extinguirse el usufructo, el nudo propietario pague el impuesto por el valor del usufructo que consolida, con el tipo medio que corresponde según la donación original. En el ejemplo, la hija liquidaría por los 40.000 euros del usufructo.
Plusvalía municipal
La donación de un inmueble urbano está sujeta al Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. En las transmisiones gratuitas lo paga quien recibe, el donatario. La base se calcula sobre el valor catastral del suelo que corresponde a la nuda propiedad, no al pleno dominio.
Desde la reforma de 2021, si demuestras que la ganancia real del terreno es menor que la que resulta del cálculo con coeficientes, se tributa por la real. Si no ha habido ganancia desde que el donante compró, no hay impuesto. Cada ayuntamiento tiene su ordenanza, y el plazo para declarar una donación es de 30 días hábiles.
IRPF del donante
Esta es la parte que más sorprende. Aunque no cobre nada, el donante transmite un bien, y la ley lo trata como una alteración patrimonial. Si la nuda propiedad que dona vale más de lo que le costó la parte proporcional del inmueble, tiene una ganancia patrimonial que declara en la renta del año siguiente.
Ahí está la diferencia con heredar. Si el bien pasara al hijo por herencia, no habría ganancia en el IRPF del fallecido, porque la ley excluye las transmisiones por causa de muerte: es la llamada plusvalía del muerto. Con la donación en vida esa ganancia sí tributa. En un inmueble comprado hace décadas puede ser una cifra alta, y conviene calcularla antes de decidir.
Hay supuestos de exención o reducción, como algunos casos de empresa familiar o de transmisión de la vivienda habitual por mayores de 65 años. No se aplican de forma automática. Revisa con un asesor fiscal si tu caso encaja.
Si estás pensando en esta operación, en Notaría Online preparamos la documentación y coordinamos la firma de la escritura con un notario de nuestra red. La parte fiscal conviene cerrarla con un asesor antes de fijar la fecha.
Preguntas frecuentes
¿Puede el donante vender la vivienda después de donarla?
Solo puede vender su usufructo. Para vender la vivienda completa necesita que el nudo propietario firme también.
¿Se puede donar la nuda propiedad a varios hijos?
Sí. Cada hijo recibe una cuota de la nuda propiedad y liquida el impuesto por su parte.
¿La donación cuenta en la herencia?
Sí. Las donaciones a herederos forzosos se computan para calcular la legítima y, salvo que el donante lo dispense, se tienen en cuenta en el reparto entre herederos.