El contrato de arras es el documento privado que firman comprador y vendedor antes de ir al notario. El comprador entrega una cantidad a cuenta y los dos se comprometen a firmar la escritura en un plazo. Hay tres tipos. Las arras penitenciales (artículo 1454 del Código Civil) permiten a cualquiera de las partes desistir: el comprador pierde lo entregado y el vendedor, si es él quien se echa atrás, lo devuelve duplicado. Las confirmatorias son un anticipo del precio y no dan derecho a desistir. Las penales fijan una sanción por incumplir, pero no liberan a nadie de la obligación de comprar o vender.
El tipo lo decide lo que diga el contrato, no el título del documento. Lee la cláusula antes de entregar el dinero.
Arras penitenciales: el derecho a echarse atrás
Son las que casi todo el mundo tiene en la cabeza cuando habla de dar una señal. El artículo 1454 del Código Civil dice que, si hubo arras o señal, el contrato puede rescindirse «allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas».
Un ejemplo. Entregas 10.000 euros de arras. Si decides no comprar, el vendedor se queda con esos 10.000 euros y ahí termina todo. Si es el vendedor quien no quiere firmar porque ha encontrado un comprador mejor, te devuelve 20.000 euros: tus 10.000 y otros 10.000. Ninguno de los dos puede obligar al otro a firmar la escritura.
Los tribunales interpretan esta figura de forma restrictiva. Si el contrato no deja claro que las partes quieren poder desistir a cambio de perder o devolver doblada la señal, se entiende que las arras son confirmatorias. Quien quiera arras penitenciales tiene que pactarlo de forma expresa, y lo habitual es citar el artículo 1454.
Arras confirmatorias: un pago a cuenta
Las confirmatorias son una parte del precio que se adelanta como prueba de que el contrato existe. No dan a nadie la opción de retirarse pagando. Si una parte incumple, la otra puede elegir entre exigir que se firme la compraventa o resolver el contrato y reclamar daños y perjuicios, como prevé el artículo 1124 del Código Civil.
Para el comprador esto tiene dos caras. Le protege más si el vendedor se arrepiente, porque puede reclamar la firma. Pero si es él quien no consigue la hipoteca y el contrato no dice nada, el vendedor puede exigirle que compre o pedirle una indemnización, que no tiene por qué coincidir con lo entregado. En los dos casos, la reclamación suele acabar en el juzgado.
Arras penales: una sanción por incumplir
Las penales fijan de antemano lo que pierde quien no cumple. Funcionan como una cláusula penal de los artículos 1152 y siguientes del Código Civil. La diferencia con las penitenciales es que no liberan al que incumple. Si el contrato lo permite de forma expresa, la parte que sí ha cumplido puede quedarse con la penalización y además exigir que se firme la compraventa. En la compra de vivienda son las menos frecuentes.
Qué poner en el contrato de arras
El contrato de arras no necesita notario. Se firma en privado, muchas veces con el modelo de la inmobiliaria. Antes de firmarlo, comprueba que recoge lo siguiente:
- Los datos de las partes y de la vivienda, con su referencia catastral y sus datos registrales.
- El tipo de arras, dicho con todas las letras. Si quieres penitenciales, que ponga «arras penitenciales del artículo 1454 del Código Civil».
- El precio total, la cantidad que se entrega como arras y cómo se pagará el resto el día de la escritura.
- La fecha límite para firmar ante notario y quién elige el notario.
- Que la vivienda se vende libre de cargas o, si tiene alguna, cómo y cuándo se cancelará. El caso típico es la hipoteca del vendedor.
- Quién paga cada gasto: notaría, Registro, plusvalía municipal e impuestos.
- Qué pasa si el banco te deniega la hipoteca. Sin una cláusula expresa, la denegación no te libera y puedes perder las arras.
- Que el vendedor está al corriente del IBI y de las cuotas de la comunidad de propietarios.
Antes de entregar el dinero
Pide una nota simple del Registro de la Propiedad. Te dirá quién es el titular y qué cargas tiene la vivienda. Si quien firma las arras no es el titular registral, o hay un embargo anotado, es mejor saberlo antes de pagar y no después.
Paga por transferencia y deja constancia en el contrato de que el vendedor ha recibido el dinero. Si la vivienda tiene varios propietarios, por ejemplo una pareja o varios herederos, tienen que firmar todos. Si uno no puede estar, puede otorgar un poder especial ante notario o en el consulado para que otra persona firme por él.
De las arras a la escritura
Llegada la fecha, comprador y vendedor firman la escritura de compraventa ante notario. Las arras se descuentan del precio y la escritura recoge que ya se pagaron. La firma de una compraventa de vivienda es presencial: no está entre los actos que la Ley 11/2023 permite otorgar por videoconferencia. Si alguna de las partes vive fuera, lo habitual es que dé un poder especial para que otra persona firme en su nombre.
En Notaría Online revisamos el contrato de arras, pedimos la nota simple y coordinamos la firma con un notario de nuestra red, también si alguna de las partes está fuera de España.
Preguntas frecuentes
¿Qué tipo de arras se aplica si el contrato no lo dice?
Los tribunales suelen entender que son confirmatorias, es decir, un pago a cuenta del precio. Para que sean penitenciales, el contrato tiene que dejar claro que cualquiera de las partes puede desistir perdiendo la señal o devolviéndola duplicada.
¿Hay un importe mínimo o máximo para las arras?
No. La ley no fija ninguna cantidad. En la compra de vivienda es habitual pactar en torno al 10 % del precio, pero las partes pueden acordar otra cifra.
¿Recupero las arras si el banco no me concede la hipoteca?
Solo si el contrato lo prevé. Sin una cláusula que condicione la compra a la financiación, la denegación del préstamo no te libera, y con arras penitenciales perderías lo que entregaste.