La nota simple es un extracto del Registro de la Propiedad que dice quién es el dueño de una vivienda y qué cargas tiene. Antes de comprar, revisa que el titular registral es quien te vende, que la descripción coincide con el piso que has visto y si hay hipotecas, afecciones fiscales o anotaciones preventivas como un embargo. Se pide en línea en la sede electrónica del Colegio de Registradores o en el propio Registro, y suele llegar en el mismo día o en uno o dos días hábiles.
Es un documento informativo, no una certificación con fe registral. Para decidir si firmas las arras es suficiente.
Cómo pedirla
Puede pedirla cualquiera que tenga un interés legítimo, y querer comprar la vivienda lo es. Hay dos vías:
- En línea, desde la sede electrónica del Colegio de Registradores. Puedes identificar la finca por su número de finca registral y su Registro, por la referencia catastral o por la dirección.
- En persona, en el Registro de la Propiedad donde esté inscrita la vivienda.
El precio lo fija el arancel de los registradores y es de pocos euros. La nota refleja la situación del día en que se emite. Si pasan semanas hasta la firma, pide otra.
La descripción de la finca
La nota empieza describiendo la vivienda: municipio, calle, piso, superficie, linderos y cuota de participación en la comunidad. Compárala con el catastro y con lo que has visitado. Si el anuncio incluye trastero o plaza de garaje, mira si forman parte de la misma finca o son fincas registrales distintas. En ese caso necesitas una nota de cada una.
Las diferencias de superficie son frecuentes. Una pequeña no suele ser un problema. Una grande, o una ampliación que no aparece en el Registro, puede indicar obras sin legalizar.
El titular
Comprueba que el titular registral es la persona que te vende, con su nombre y su DNI. Mira también los porcentajes. Si figura una pareja al 50 % o varios hermanos, todos tienen que firmar la venta.
La nota indica además cómo se adquirió. Si el vendedor está casado en gananciales y la vivienda es ganancial, la venta necesita el consentimiento de los dos cónyuges (artículo 1377 del Código Civil). Y si es la vivienda habitual de la familia, aunque sea privativa de uno, también hace falta el consentimiento del otro (artículo 1320).
Si el vendedor heredó la vivienda y la herencia no está inscrita, la nota seguirá mostrando al fallecido como titular. Habrá que firmar antes la escritura de herencia.
Las cargas
En el apartado de cargas aparecen hipotecas, servidumbres, usufructos, derechos de opción o condiciones que limitan la venta. La más común es la hipoteca del vendedor. No impide comprar, pero tiene que quedar cancelada el día de la firma con parte del precio. Si la nota dice «libre de cargas», no hay ninguna inscrita.
A veces aparecen hipotecas ya pagadas que nadie canceló en el Registro. Siguen ahí hasta que el banco firma la escritura de cancelación. Pide al vendedor que lo resuelva antes de la compraventa o en el mismo acto.
Las afecciones fiscales
Son notas que dicen que la finca queda afecta al pago de un impuesto. Normalmente es el de transmisiones patrimoniales o el de sucesiones y donaciones que pagó el anterior propietario al adquirirla. Si aplicó una reducción indebida o pagó de menos, Hacienda puede comprobarlo y la vivienda responde de esa deuda aunque haya cambiado de dueño. Suelen durar cinco años.
La mayoría caducan sin consecuencias. Aun así, si la afección es reciente, pide al vendedor el justificante de pago de ese impuesto.
Las anotaciones preventivas
Las anotaciones preventivas avisan de que hay un procedimiento en marcha: un embargo por deudas, una demanda sobre la propiedad o una prohibición de disponer ordenada por un juez. Un embargo anotado no impide inscribir tu compra, pero comprarías la vivienda con él y el acreedor podría ejecutarla. Antes de firmar hay que cancelarlo, lo normal es pagando la deuda con parte del precio y aportando el mandamiento de cancelación.
Por regla general, las anotaciones preventivas caducan a los cuatro años si no se prorrogan (artículo 86 de la Ley Hipotecaria). Si ves una antigua, fíjate en la fecha.
Lo que la nota simple no dice
El Registro no recoge las deudas con la comunidad de propietarios ni el IBI pendiente, y las dos pueden pasar al comprador. La Ley de Propiedad Horizontal hace responder a la vivienda de las cuotas de la comunidad del año en curso y de los tres anteriores. Pide al vendedor el certificado de deudas de la comunidad, firmado por el secretario con el visto bueno del presidente, y el último recibo del IBI.
Tampoco sabrás por la nota si el piso está alquilado o tiene ocupantes. Eso solo lo compruebas visitándolo.
El notario también consulta el Registro
Antes de la firma, el notario pide información registral de la finca y la recibe por vía telemática. Si algo no cuadra con lo pactado, saldrá ahí. Pero para entonces ya habrás pagado las arras, así que tu propia nota conviene pedirla al principio.
En Notaría Online pedimos la nota simple, te ayudamos a leerla y coordinamos la compraventa con un notario de nuestra red.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tarda en llegar una nota simple?
Pedida en línea, suele llegar el mismo día o en uno o dos días hábiles. Depende de la carga de trabajo de cada Registro.
¿Puedo pedir la nota simple de una vivienda que no es mía?
Sí, si tienes un interés legítimo, como querer comprarla o alquilarla. Al pedirla tienes que indicar la finalidad.
¿Qué diferencia hay entre nota simple y certificación registral?
La nota simple es informativa. La certificación la firma el registrador, da fe del contenido del Registro y se puede presentar como prueba en un juicio. Para comprar una vivienda suele bastar con la nota simple.