Se puede vender un piso que todavía tiene hipoteca. Lo habitual es cancelarla el mismo día de la firma con parte del dinero del comprador. El banco emite un certificado de deuda pendiente a esa fecha, en la notaría se retiene esa cantidad del precio y se entrega al banco, y el resto lo recibe el vendedor. Con eso la deuda queda pagada. Para que la hipoteca desaparezca del Registro de la Propiedad hace falta además una escritura de cancelación, que firma el banco ante notario.
Son dos pasos distintos, la cancelación económica y la registral, y conviene no confundirlos.
Antes de poner el piso a la venta
Pregunta a tu banco cuánto debes y qué comisión te cobrará por amortizar el préstamo de forma anticipada. La comisión depende de lo que diga tu escritura. Para los préstamos firmados a partir de junio de 2019, la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, fija unos máximos que varían según el tipo sea fijo o variable y los años que hayan pasado.
Comprueba también que el precio de venta cubre la deuda pendiente más los gastos. Si no la cubre, tendrás que poner la diferencia el día de la firma. El comprador no va a aceptar quedarse con una vivienda hipotecada por una deuda ajena.
El certificado de deuda pendiente
Unos días antes de la firma, el banco emite un certificado con la deuda exacta a la fecha de la escritura: capital pendiente, intereses del periodo y, si la hay, la comisión por cancelación anticipada. Pídelo cuando la fecha esté cerrada. Si la firma se retrasa, hará falta uno nuevo, porque los intereses siguen corriendo.
Ese certificado se presenta al notario el día de la firma. Es el que dice cuánto dinero hay que retener del precio.
La retención del precio en la notaría
El día de la escritura, el comprador paga el precio dividido. Una parte, igual a la deuda del certificado, va directamente al banco del vendedor, normalmente con un cheque bancario a su nombre o una transferencia a la cuenta del préstamo. El resto se entrega al vendedor. Si el comprador también firma una hipoteca, su banco suele preparar los cheques ya separados.
Así el comprador sabe que su dinero cancela la deuda y no se queda en manos del vendedor. El notario deja constancia en la escritura de los medios de pago, como exige la Ley del Notariado.
En la práctica hay dos formas de organizarlo:
- Un apoderado del banco del vendedor acude a la notaría, recoge el cheque y a veces firma en el mismo momento la escritura de cancelación.
- Una gestoría, muchas veces la del banco del comprador, lleva el cheque al banco del vendedor, recoge el certificado de deuda cero y tramita la cancelación después.
Cancelación económica y cancelación registral
La cancelación económica es el pago. Cuando el banco recibe el dinero, la deuda queda a cero. Pide el certificado de deuda cero: es la prueba de que ya no debes nada.
La cancelación registral es otra cosa. La hipoteca está inscrita en el Registro de la Propiedad y sigue apareciendo aunque esté pagada. Para borrarla, el banco tiene que otorgar una escritura de cancelación ante notario, y esa escritura se presenta en el Registro. Los honorarios de notario y registrador los fijan sus aranceles, el notarial en el Real Decreto 1426/1989, y dependen del capital que se cancela.
Quién paga esa escritura se puede pactar. Lo normal es que lo asuma el vendedor, porque la carga es suya. Déjalo por escrito en el contrato de arras, junto con el plazo en que la cancelación debe quedar inscrita.
Lo que debe vigilar el comprador
Si eres el comprador, pide que la escritura diga que la vivienda se vende libre de cargas y que se retiene la cantidad necesaria para cancelar la hipoteca. Unas semanas después, comprueba con una nota simple que la cancelación está inscrita. Si tú también pides un préstamo, tu banco no lo entregará hasta ver que la hipoteca anterior se cancela, porque quiere quedar como primer acreedor.
Otras opciones
Hay alternativas, aunque son menos habituales. El comprador puede subrogarse en tu hipoteca, es decir, quedarse con tu préstamo en sus condiciones, si el banco lo acepta. También puedes cancelar la hipoteca antes de vender con tus ahorros y vender después sin cargas.
La firma de la compraventa es presencial ante notario. Si ese día no puedes estar en España, puedes otorgar un poder especial ante notario o en el consulado para que otra persona firme por ti.
En Notaría Online te ayudamos a pedir el certificado de deuda, preparamos la retención con los bancos y coordinamos la firma con un notario de nuestra red.
Preguntas frecuentes
¿Puedo vender si debo más de lo que vale el piso?
Sí, pero tienes que aportar la diferencia el día de la firma para que la hipoteca quede cancelada. Otra vía es negociar con el banco, que no está obligado a aceptar una cantidad menor.
¿Cuánto tarda en desaparecer la hipoteca del Registro?
Depende de cuándo firme el banco la escritura de cancelación y de lo que tarde el Registro en inscribirla. Pueden ser unas semanas o varios meses, así que conviene fijar un plazo en el contrato.
¿Hay que cancelar en el Registro una hipoteca que ya está pagada?
Sí, si quieres vender la vivienda libre de cargas. Mientras no se inscriba la cancelación, la hipoteca sigue apareciendo en la nota simple y el comprador y su banco la verán.