Se puede donar un piso situado en España aunque el padre que dona o el hijo que lo recibe vivan en otro país, pero la escritura no se puede firmar por videoconferencia. La donación de un inmueble exige escritura pública (art. 633 del Código Civil) y no está entre los actos que el artículo 17 ter de la Ley del Notariado permite autorizar a distancia. Quien vive fuera tiene tres caminos: viajar y firmar ante un notario en España, firmar en el consulado español de su país o dar un poder especial a otra persona para que firme por él. Los impuestos dependen de dónde reside cada uno: el hijo paga el Impuesto sobre Donaciones y la plusvalía municipal, y el padre tributa por la ganancia patrimonial en el IRPF o, si no reside en España, en el Impuesto sobre la Renta de no Residentes.
¿Se puede firmar la donación de un piso por videoconferencia?
No. El artículo 17 ter de la Ley del Notariado, añadido por la Ley 11/2023, enumera los actos que un notario puede autorizar por videoconferencia: pólizas mercantiles, constitución de sociedades con aportaciones dinerarias, poderes para actos concretos, revocación de poderes, cartas de pago y cancelaciones de garantías, actas de junta, legitimación de firmas y algunos otros. La donación de inmuebles no aparece en esa lista. Por eso la escritura de donación de un piso se firma en persona, ante notario en España o ante el cónsul español en el extranjero, por el propio interesado o por su apoderado.
Lo que sí admite videoconferencia es el poder especial para un acto concreto, como el poder para donar o para aceptar una donación determinada. En la práctica exige un certificado electrónico que quien vive fuera no siempre tiene.
Cómo se firma una donación de piso cuando una de las partes vive fuera
| Vía | Quién firma | Qué hace falta | Cuándo conviene |
|---|---|---|---|
| Firma en una notaría de España | Donante y donatario en persona | Viajar a España el día de la firma | Si la persona que vive fuera ya tiene previsto un viaje |
| Firma en el consulado español | La parte que vive fuera, ante el cónsul | Cita consular; el cónsul ejerce funciones notariales | Si hay consulado cerca y la cita llega a tiempo |
| Poder especial para donar o para aceptar | Un apoderado, en una notaría de España | Poder ante notario local con apostilla (y traducción jurada si no está en español), en el consulado o, para un acto concreto, por videoconferencia ante notario español | Si nadie puede viajar ni esperar una cita consular |
El poder tiene que ser expreso para la donación. El artículo 1713 del Código Civil exige mandato expreso para enajenar, y un poder general no basta para regalar un inmueble. El poder debe identificar el piso y a la persona que lo recibe.
¿Puede el hijo aceptar la donación después, desde el extranjero?
Sí. El artículo 633 del Código Civil permite que el donatario acepte en la misma escritura de donación o en otra separada, siempre que lo haga en vida del donante. Si la aceptación va en escritura separada, por ejemplo firmada en un consulado, hay que notificarla de forma auténtica al donante y anotarlo en las dos escrituras. Hasta que la aceptación se notifica, la donación no produce efecto.
Requisitos y documentos para donar un piso desde el extranjero
- NIE del donante y del donatario si son extranjeros, o DNI si son españoles. El Registro de la Propiedad no inscribe una escritura sin el número de identificación fiscal de todos los que comparecen (art. 254.2 de la Ley Hipotecaria).
- Pasaporte o documento de identidad en vigor de las dos partes.
- Escritura de propiedad del piso o nota simple del Registro de la Propiedad.
- Último recibo del IBI, para conocer la referencia catastral.
- Certificado de eficiencia energética de la vivienda.
- Documento que acredite el parentesco, como el libro de familia o un certificado de nacimiento, apostillado y traducido si es extranjero.
- Si firma un apoderado: copia autorizada del poder especial, con apostilla de La Haya si se otorgó ante notario extranjero.
- Certificado de residencia fiscal de quien vive fuera, que decide qué impuesto paga y ante qué Administración.
¿Qué impuestos se pagan al donar un piso desde el extranjero?
La donación de un piso situado en España genera tres impuestos. Quién paga cada uno depende de quién recibe y de dónde reside quien dona.
| Impuesto | Quién lo paga | Si vive en España | Si vive fuera |
|---|---|---|---|
| Impuesto sobre Donaciones | El hijo que recibe | Lo liquida en la comunidad autónoma donde está el piso | Lo liquida ante la Agencia Tributaria estatal y puede aplicar la normativa de la comunidad donde está el piso (disposición adicional segunda de la Ley 29/1987) |
| Plusvalía municipal | El hijo que recibe | Ante el ayuntamiento del piso, en 30 días hábiles | Igual: el plazo y el ayuntamiento no cambian con la residencia |
| Ganancia patrimonial | El padre que dona | En su IRPF, como si hubiera vendido el piso | En el Impuesto sobre la Renta de no Residentes, al 19 % |
¿Cuánto paga de impuesto de donaciones un hijo que vive fuera de España?
Un hijo que vive fuera de España y recibe un piso situado en España tributa por obligación real (art. 7 de la Ley 29/1987) y tiene derecho a aplicar la normativa de la comunidad autónoma donde está el inmueble, según la disposición adicional segunda de esa ley, en la redacción de la Ley 11/2021. Esa regla no distingue entre países de la Unión Europea y terceros países. Así, un hijo que vive en Argentina y recibe un piso en Madrid aplica las reglas de Madrid: bonificación del 99% en los grupos I y II; el grupo III bonifica el 50% desde julio de 2025.
La base es el valor del piso, que para inmuebles no puede ser inferior al valor de referencia del Catastro (art. 9 de la Ley 29/1987). La autoliquidación se presenta ante la Agencia Tributaria estatal con el modelo 651. Puedes comparar las reglas de cada comunidad en el comparador del impuesto de donaciones por comunidad autónoma.
¿Quién paga la plusvalía municipal en una donación?
En una donación, la plusvalía municipal la paga el que recibe el piso, no el que lo dona. El artículo 106.1.a) del texto refundido de la Ley de Haciendas Locales hace contribuyente en las transmisiones lucrativas a quien adquiere el terreno. El plazo para declararla es de 30 días hábiles desde la escritura (art. 110.2.a). Vivir en el extranjero no cambia ni el plazo ni el ayuntamiento, que es siempre el del municipio donde está el piso. Puedes estimarla con la calculadora de plusvalía municipal.
¿Tributa el padre que dona un piso a su hijo?
Sí. Donar un piso hace tributar al donante por la diferencia entre lo que le costó y lo que vale al donarlo, aunque no cobre nada. Si el padre reside en España, esa ganancia va a su IRPF, y el valor de transmisión es el que se fija a efectos del Impuesto sobre Donaciones, con el límite del valor de mercado (art. 36 de la Ley 35/2006). Si el piso vale menos que cuando lo compró, esa pérdida no se puede restar (art. 33.5.c).
Si el padre no reside en España, la ganancia tributa en el Impuesto sobre la Renta de no Residentes al 19 % (art. 25.1.f del texto refundido de esa ley).
Pasos para donar un piso en España viviendo fuera
- Comprobar la residencia fiscal de cada parte: decide qué impuestos se pagan y ante quién.
- Elegir la vía de firma para quien vive fuera: viaje, consulado o poder especial.
- Si hace falta, otorgar el poder especial y apostillarlo.
- Preparar la escritura de donación con los datos del piso y de las dos partes.
- Firmar la escritura ante notario en España o ante el cónsul.
- Presentar el Impuesto sobre Donaciones y la plusvalía municipal.
- Inscribir el piso en el Registro de la Propiedad a nombre del hijo.
- Declarar la ganancia patrimonial del donante en el ejercicio que corresponda.
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