Donación de inmueble con asesoría fiscal completa
Dona tu piso a un hijo en vida
Te ayudamos a transferir la propiedad de un inmueble a tu hijo con el menor coste fiscal posible. Escritura notarial, liquidación de impuestos e inscripción registral, todo online.
¿Quieres donar un inmueble a tu hijo?
Te respondemos en menos de 24 horas.
- Asesoría fiscal incluida
- Inscripción registral
- Bonificaciones autonómicas
- Gestión online
¿Qué incluye la donación de un piso a un hijo?
Gestionamos la donación de principio a fin: desde el estudio fiscal hasta la inscripción en el Registro de la Propiedad.
- Cálculo de impuestos
- Calculamos el Impuesto de Donaciones, la plusvalía municipal y el impacto en IRPF del donante para que conozcas el coste total antes de decidir.
- Escritura de donación
- Redactamos la escritura pública de donación del inmueble, obligatoria por ley para la transmisión de bienes inmuebles.
- Liquidación de impuestos
- Presentamos el Impuesto de Donaciones en la comunidad autónoma del donatario y la plusvalía municipal en el ayuntamiento.
- Inscripción registral
- Presentamos la escritura en el Registro de la Propiedad para que el inmueble quede inscrito a nombre del hijo.
- Reserva de usufructo
- Si quieres seguir viviendo en el piso, podemos incluir una reserva de usufructo vitalicio a tu favor en la escritura.
¿Cómo se dona un piso a un hijo?
La donación de un inmueble requiere escritura pública obligatoria, liquidación de impuestos e inscripción registral.
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Paso 1
Estudio fiscal
Calculamos todos los impuestos: Donaciones, plusvalía municipal e IRPF del donante. Te presentamos el coste total.
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2
Paso 2
Redacción de escritura
Preparamos la escritura de donación con las condiciones pactadas (usufructo, cargas, etc.).
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3
Paso 3
Firma ante notario
Donante y donatario firman la escritura ante notario. Si alguno está fuera, puede firmar con un poder especial otorgado por videoconferencia.
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4
Paso 4
Impuestos y Registro
Liquidamos los impuestos y presentamos la escritura en el Registro de la Propiedad.
¿Qué documentos necesito para donar un piso?
- DNI o NIE del donante y del donatario
- Escritura de propiedad del inmueble
- Último recibo del IBI
- Certificado de eficiencia energética
- Certificado de estar al corriente con la comunidad de propietarios
- Nota simple registral actualizada
Si el inmueble tiene hipoteca pendiente, hay que gestionar el consentimiento del banco antes de la donación.
Consultar sin compromiso →¿Qué impuestos se pagan al donar un piso a un hijo?
La donación de un inmueble genera tres impuestos:
- Impuesto de Donaciones (lo paga el hijo): varía por comunidad autónoma. En Madrid, Andalucía y Comunidad Valenciana hay bonificaciones del 99% para padres a hijos.
- Plusvalía municipal (la paga el hijo que recibe el piso, art. 106.1.a del texto refundido de la Ley de Haciendas Locales): se calcula sobre el incremento del valor del suelo desde que se adquirió el inmueble.
- IRPF del donante: el donante tributa por la ganancia patrimonial, es decir, la diferencia entre el valor de adquisición y el valor de donación.
El impacto del IRPF del donante es el concepto que más gente desconoce. Es lo que hace que, en ciertos casos, heredar sea fiscalmente más ventajoso que recibir en donación.
¿Es mejor donar o dejar en herencia?
Depende de la comunidad autónoma y del valor del inmueble. En comunidades con bonificaciones altas en donaciones (Madrid, Andalucía), donar en vida puede ser más barato. Pero en comunidades sin bonificaciones, la herencia suele ser más ventajosa porque el heredero no paga IRPF por la ganancia patrimonial. Te hacemos el cálculo comparativo gratuito.
¿Puedo seguir viviendo en el piso donado?
Sí. La escritura puede incluir una reserva de usufructo vitalicio: tú sigues viviendo en el piso y tu hijo recibe la nuda propiedad. Cuando fallezcas, el usufructo se extingue y tu hijo pasa a ser propietario pleno. Esa consolidación también tributa: el art. 26.c de la Ley 29/1987 exige el impuesto al extinguirse el usufructo, según el título con el que se constituyó y con el tipo medio efectivo que se aplicó al donar la nuda propiedad.
Si tú o tu hijo vivís fuera de España, consulta cómo se dona un piso en España desde el extranjero: la firma no puede hacerse por videoconferencia y los impuestos cambian con la residencia.
Dudas frecuentes sobre donaciones de inmuebles
Ver todas las preguntas frecuentes
¿Qué impuestos se pagan por una donación en España?
El donatario, quien recibe la donación, paga el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Es un impuesto estatal cedido a las comunidades autónomas, y cada una fija sus propias bonificaciones, reducciones y tipos.
La diferencia entre unas y otras es grande. Varias comunidades bonifican el 99% o el 100% de la cuota en donaciones entre padres, hijos y cónyuges, de modo que el coste fiscal es casi nulo. Otras no bonifican, pero aplican tarifas propias muy por debajo de la escala estatal. Y algunas condicionan el beneficio a límites de cuantía o a requisitos concretos.
Hay un requisito que se repite en la mayoría: la donación debe formalizarse en escritura pública. Sin ella se pierde la bonificación o se aplica la tarifa general, bastante más cara. Si se dona dinero, además suele exigirse que el origen de los fondos conste en la escritura.
Sin ninguna bonificación autonómica, la escala estatal va del 7,65% al 34% según el valor donado, el parentesco y el patrimonio previo del donatario.
Consulta la página de tu comunidad autónoma para ver el régimen que te aplica, o escríbenos con tu caso.
¿Cuánto tarda en realizarse la escritura de donación?
La donación con Notaría Online se completa en aproximadamente 48 horas desde la recepción de la documentación completa:
- Día 1: Recepción de documentación, análisis de la situación y redacción de la escritura por nuestro equipo jurídico.
- Día 2: Firma de la escritura en persona ante notario, por donante y donatario o con un poder especial. La donación no se puede firmar por videoconferencia.
Los trámites posteriores (liquidación del impuesto de donaciones e inscripción registral si hay inmuebles) llevan tiempo adicional, habitualmente 2-4 semanas.
¿Es necesaria escritura notarial para donar dinero?
Las donaciones de dinero (donaciones manuales) no requieren escritura notarial según el artículo 632 del Código Civil. Se perfeccionan con la simple entrega del dinero.
Sin embargo, es muy recomendable formalizarlas ante notario cuando:
- La cantidad es significativa
- Se quiere dejar constancia fehaciente para futuras herencias (la donación puede computar como anticipo de la legítima)
- Se quiere documentar el origen del dinero para Hacienda
- El donatario necesita justificar el origen de los fondos ante el banco
Las donaciones de inmuebles sí requieren escritura notarial obligatoriamente (art. 633 CC), bajo pena de nulidad.
¿Puede una donación afectar a la herencia futura?
Sí. Las donaciones realizadas en vida pueden afectar al reparto de la herencia futura de varias formas:
Colación: Los herederos forzosos (hijos y descendientes) que reciban una donación en vida del donante deben "colacionarla" (contarla como anticipo de su herencia) salvo que el donante les haya dispensado expresamente de ello en la escritura.
Reducción de donaciones inoficiosas: Si las donaciones en vida perjudican la legítima de los herederos forzosos, estos pueden exigir la reducción de dichas donaciones para cubrir su legítima.
En Notaría Online asesoramos sobre cómo estructurar las donaciones para minimizar conflictos futuros en la herencia.
¿Cuáles son los beneficios de realizar donaciones?
¿Qué es una donación?
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