Compradores y vendedores que viven fuera
Comprar o vender una vivienda en España desde el extranjero
La escritura se firma en persona ante notario en España, pero no tienes que ir tú: nos otorgas un poder especial y nuestro representante firma en tu nombre. Te asesoramos con abogados colaboradores, tramitamos el NIE si te falta y presentamos los impuestos de la operación.
¿Compras o vendes desde fuera?
Te respondemos en menos de 24 horas.
- Nuestro representante firma por ti
- Coordinado con notario colegiado
- Impuestos presentados por nosotros
Se puede comprar o vender una vivienda en España sin viajar, pero la escritura no se firma por videoconferencia: con Notaría Online, el cliente otorga un poder especial para esa compraventa y nuestro representante la firma en persona, en su nombre, ante notario en España. Ese poder sí se otorga desde fuera, en el consulado español o ante un notario local con apostilla. Comprador y vendedor extranjeros necesitan NIE. Si quien vende no reside en España, el comprador retiene el 3 % del precio y lo ingresa en Hacienda en un mes con el modelo 211, y el vendedor declara después la ganancia con el modelo 210. Preparamos y presentamos el que corresponda a nuestro cliente.
¿Qué necesitas para comprar o vender desde fuera?
Las tres primeras piezas valen igual para el que compra y para el que vende. Las otras dependen del lado en que estés.
- El poder especial
- Es el documento con el que nuestro representante firma la escritura en tu nombre. Identifica la vivienda (dirección, datos del registro y referencia catastral) y dice qué puede hacer: firmar las arras, pagar o cobrar el precio en la cuenta que indiques, liquidar los impuestos.
- El NIE
- El notario no autoriza la escritura sin el NIE de cada comprador y vendedor extranjero, y sin él tampoco se liquidan los impuestos. Si te falta, se pide en el consulado o lo tramitamos nosotros en España con un poder. Conviene empezar por él, porque suele ser de lo que más tarda.
- Cómo se paga el precio
- La escritura recoge el medio de pago: transferencia o cheque bancario, con las cuentas de origen y de destino. Si compras desde fuera, la transferencia internacional tiene que estar organizada antes de la fecha de firma.
- Si vendes: la retención del 3 % y el modelo 210
- Cuando el vendedor no reside en España, el comprador le descuenta el 3 % del precio y lo ingresa en Hacienda con el modelo 211. Después presentamos tu modelo 210 con la ganancia de la venta y, si lo retenido supera el impuesto, pedimos la devolución.
- Si compras a un no residente: plusvalía y modelo 211
- La plusvalía municipal la debe el vendedor, pero si no reside en España la ley pone en su lugar al comprador, como sustituto, y lo mismo pasa con la retención del 3 %. Si compras a un no residente, presentamos las dos: la plusvalía en 30 días hábiles y el modelo 211 en un mes.
- Si compras: impuestos y registro
- En vivienda usada pagas el ITP, con el tipo de la comunidad autónoma donde está la vivienda; en obra nueva, IVA y AJD. Los presentamos nosotros y llevamos la escritura al Registro de la Propiedad para que la vivienda quede a tu nombre.
¿En qué orden se hace una compraventa desde el extranjero?
El poder es lo que marca el calendario. Si lo firmas ante notario local, cuenta entre 7 y 15 días hasta tenerlo en España, así que conviene moverlo antes de cerrar la fecha de la escritura.
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1
Semana 1
Poder y NIE, a la vez
Redactamos el poder especial a favor de nuestro representante, revisamos la operación con abogados colaboradores y te decimos por qué vía firmar. Si te falta el NIE, lo tramitamos en paralelo.
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2
Semanas 1–3
Firmas el poder en tu país
En el consulado español o ante notario local. Si es ante notario local, después van la apostilla y, si el poder no está en español, la traducción jurada.
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3
Día de la firma
Nuestro representante firma la escritura
Ante notario colegiado en España, con el poder en papel, no una copia escaneada. Si vendes, el precio se paga en la cuenta que indique el poder; si compras, se paga con la transferencia o el cheque bancario que hayas preparado.
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4
Después de firmar
Impuestos y registro
Presentamos lo que te toca: el ITP o el IVA y AJD si compras, la plusvalía y el modelo 211 si compras a un no residente, y el modelo 210 si vendes sin residir en España. La vivienda se inscribe en el Registro de la Propiedad y recibes las copias.
¿Qué documentos necesito estando fuera?
- Tu pasaporte o documento de identidad en vigor
- Tu NIE, o saber que te falta para pedirlo
- La dirección o la referencia catastral de la vivienda
- Si vendes: la escritura de propiedad, el último recibo del IBI, el certificado de deudas de la comunidad y el certificado energético
- Si compras: el contrato de arras, si ya lo has firmado, y la cuenta desde la que saldrá el dinero
No hace falta reunirlo todo antes de escribirnos. Con la dirección de la vivienda y la fecha prevista de firma ya se puede preparar el calendario.
Consultar sin compromiso →¿Qué impuestos paga un vendedor que no reside en España?
Cuando el vendedor no tiene su residencia fiscal en España, la venta abre tres obligaciones con plazos distintos, y dos de ellas las cumple el comprador en su lugar.
| Obligación | Quién la cumple | Plazo |
|---|---|---|
| Retención del 3 % del precio (modelo 211) | El comprador, a cuenta del vendedor | Un mes desde la firma |
| Plusvalía municipal | El comprador, como sustituto del vendedor | 30 días hábiles desde la firma |
| Impuesto sobre la ganancia, al 19 % (modelo 210) | El vendedor | Tres meses desde que acaba el mes de la retención |
Cuando nos encargas la operación, presentamos lo que te corresponde: el modelo 211 y la plusvalía si compras a un no residente, y el modelo 210 si eres tú quien vende sin residir en España. Si el impuesto del modelo 210 es menor que lo retenido, pedimos en esa misma declaración que te devuelvan la diferencia; si vendes con pérdidas, te devuelven todo el 3 %.
La retención la regula el artículo 25.2 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes; la sustitución en la plusvalía, el artículo 106.2 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.
¿Se puede firmar la compraventa por videoconferencia?
No. El artículo 17 ter de la Ley del Notariado, que introdujo la Ley 11/2023, enumera los actos que un notario puede autorizar por videoconferencia, y la compraventa no está entre ellos. La escritura la firma en persona el comprador o el vendedor o, con un poder especial, nuestro representante en su nombre. Lo que sí puede firmarse por videoconferencia ante notario español es el poder especial para esa compraventa, porque es un poder para un acto concreto; en la práctica pide identificarse con un certificado digital español.
¿Quién firma la escritura por mí?
Nuestro representante. Nos otorgas un poder especial a su favor para esa compraventa y él comparece en tu nombre ante el notario el día de la firma. No necesitas a nadie en España. El poder dice con detalle qué puede hacer con tu dinero o con tu vivienda, y el precio lo decides tú.
¿Qué revisamos antes de que firmes?
Con abogados colaboradores revisamos el contrato de arras, la nota simple del Registro (titularidad y cargas) y el borrador de la escritura. Si vendes, comprobamos además que la documentación de la vivienda está completa antes de fijar la fecha.
¿Qué cambia si el comprador vive fuera?
Los impuestos son los mismos que para un residente. Cambia la logística: el NIE tiene que estar antes de la firma, el dinero tiene que haber llegado o estar listo para transferirse, y el poder tiene que estar en España con la apostilla puesta. No es obligatorio abrir cuenta en un banco español para comprar, aunque sí práctico para domiciliar el IBI y los recibos de la comunidad.
Después de comprar, si la vivienda no se alquila, el propietario no residente declara cada año a Hacienda una renta imputada con el modelo 210.
Si solo necesitas una parte
El documento por separado está en poder especial para vender un inmueble y en poder para comprar casa a distancia. Si vives en España, la escritura está explicada en compraventas online. Y si lo pendiente es una herencia u otro trámite, está en representación en España desde el extranjero.
Preguntas frecuentes sobre comprar o vender desde el extranjero
Ver todas las preguntas frecuentes
¿Qué es la retención del 3 % cuando vende un no residente?
Cuando el vendedor de un inmueble en España no es residente fiscal, el comprador está obligado a retener el 3 % del precio y a ingresarlo en la Agencia Tributaria con el modelo 211 en el plazo de un mes desde la firma. Lo establece el artículo 25.2 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes.
Ese 3 % es un pago a cuenta. El vendedor declara después la ganancia de la venta, que tributa al 19 %, con el modelo 210; si lo retenido supera el impuesto, pide la devolución de la diferencia. Si la retención no se ingresa, la vivienda queda afecta al pago de esa cantidad.
Cuando nos encargas la operación, presentamos el modelo que te corresponde: el 211 si compras a un no residente y el 210 si eres tú quien vende.
¿Quién paga la plusvalía municipal si el vendedor no reside en España?
La debe el vendedor, pero cuando es una persona física no residente, la ley convierte al comprador en sustituto: es él quien la presenta y la paga al ayuntamiento, en el plazo de 30 días hábiles desde la firma. Lo regulan los artículos 106.2 y 110.2 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.
Por eso, en estas compraventas lo habitual es descontar del precio el importe de la plusvalía el día de la firma. Si nos encargas la compra, la presentamos nosotros dentro de ese plazo.
¿Qué tiene que decir el poder para vender un piso en España?
Tiene que identificar el inmueble (dirección, datos registrales y referencia catastral) y enumerar lo que puede hacer nuestro representante en tu nombre: firmar la escritura, cobrar el precio en la cuenta que indiques, cancelar cargas y liquidar los impuestos de la venta. El precio lo decides tú: el poder puede fijar el precio exacto o un mínimo.
Si falta una facultad que la operación necesita, el notario no autorizará la venta con ese poder. Por eso conviene redactarlo desde España antes de firmarlo en tu país.
¿Cuánto tarda una compraventa si vivo fuera de España?
Una compraventa suele llevar entre 3 y 6 semanas hasta la firma y la inscripción, y vivir fuera le suma lo que tarde el poder. Si lo firmas ante un notario de tu país, cuenta entre 7 y 15 días hasta tenerlo en España con la apostilla; si lo firmas en el consulado, lo que tarde la cita. Si además te falta el NIE, hay que sumar su tramitación.
Por eso conviene firmar el poder y pedir el NIE antes de cerrar con la otra parte la fecha de la escritura.
¿Se puede firmar una compraventa por videoconferencia desde el extranjero?
No. La compraventa no está en la lista de actos que el artículo 17 ter de la Ley del Notariado (Ley 11/2023) permite autorizar por videoconferencia. La escritura se firma en persona ante notario en España, por el comprador o el vendedor o, con un poder especial, por nuestro representante en su nombre.
Lo que sí admite videoconferencia es el poder especial para esa compraventa, porque es un poder para un acto concreto. Desde fuera también puede firmarse en el consulado español o ante un notario local con apostilla.
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