¿Qué tiene que decir el poder para vender un piso en España?

No. La compraventa no está en la lista de actos que el artículo 17 ter de la Ley del Notariado (Ley 11/2023) permite autorizar por videoconferencia. La escritura se firma en persona ante notario en España, por el comprador o el vendedor o, con un poder especial, por nuestro representante en su nombre.

Lo que sí admite videoconferencia es el poder especial para esa compraventa, porque es un poder para un acto concreto. Desde fuera también puede firmarse en el consulado español o ante un notario local con apostilla.

Cuando el vendedor de un inmueble en España no es residente fiscal, el comprador está obligado a retener el 3 % del precio y a ingresarlo en la Agencia Tributaria con el modelo 211 en el plazo de un mes desde la firma. Lo establece el artículo 25.2 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes.

Ese 3 % es un pago a cuenta. El vendedor declara después la ganancia de la venta, que tributa al 19 %, con el modelo 210; si lo retenido supera el impuesto, pide la devolución de la diferencia. Si la retención no se ingresa, la vivienda queda afecta al pago de esa cantidad.

Cuando nos encargas la operación, presentamos el modelo que te corresponde: el 211 si compras a un no residente y el 210 si eres tú quien vende.

La debe el vendedor, pero cuando es una persona física no residente, la ley convierte al comprador en sustituto: es él quien la presenta y la paga al ayuntamiento, en el plazo de 30 días hábiles desde la firma. Lo regulan los artículos 106.2 y 110.2 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.

Por eso, en estas compraventas lo habitual es descontar del precio el importe de la plusvalía el día de la firma. Si nos encargas la compra, la presentamos nosotros dentro de ese plazo.

Una compraventa suele llevar entre 3 y 6 semanas hasta la firma y la inscripción, y vivir fuera le suma lo que tarde el poder. Si lo firmas ante un notario de tu país, cuenta entre 7 y 15 días hasta tenerlo en España con la apostilla; si lo firmas en el consulado, lo que tarde la cita. Si además te falta el NIE, hay que sumar su tramitación.

Por eso conviene firmar el poder y pedir el NIE antes de cerrar con la otra parte la fecha de la escritura.