¿Se puede firmar una compraventa por videoconferencia desde el extranjero?

Cuando el vendedor de un inmueble en España no es residente fiscal, el comprador está obligado a retener el 3 % del precio y a ingresarlo en la Agencia Tributaria con el modelo 211 en el plazo de un mes desde la firma. Lo establece el artículo 25.2 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes.

Ese 3 % es un pago a cuenta. El vendedor declara después la ganancia de la venta, que tributa al 19 %, con el modelo 210; si lo retenido supera el impuesto, pide la devolución de la diferencia. Si la retención no se ingresa, la vivienda queda afecta al pago de esa cantidad.

Cuando nos encargas la operación, presentamos el modelo que te corresponde: el 211 si compras a un no residente y el 210 si eres tú quien vende.

La debe el vendedor, pero cuando es una persona física no residente, la ley convierte al comprador en sustituto: es él quien la presenta y la paga al ayuntamiento, en el plazo de 30 días hábiles desde la firma. Lo regulan los artículos 106.2 y 110.2 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.

Por eso, en estas compraventas lo habitual es descontar del precio el importe de la plusvalía el día de la firma. Si nos encargas la compra, la presentamos nosotros dentro de ese plazo.

Tiene que identificar el inmueble (dirección, datos registrales y referencia catastral) y enumerar lo que puede hacer nuestro representante en tu nombre: firmar la escritura, cobrar el precio en la cuenta que indiques, cancelar cargas y liquidar los impuestos de la venta. El precio lo decides tú: el poder puede fijar el precio exacto o un mínimo.

Si falta una facultad que la operación necesita, el notario no autorizará la venta con ese poder. Por eso conviene redactarlo desde España antes de firmarlo en tu país.

Una compraventa suele llevar entre 3 y 6 semanas hasta la firma y la inscripción, y vivir fuera le suma lo que tarde el poder. Si lo firmas ante un notario de tu país, cuenta entre 7 y 15 días hasta tenerlo en España con la apostilla; si lo firmas en el consulado, lo que tarde la cita. Si además te falta el NIE, hay que sumar su tramitación.

Por eso conviene firmar el poder y pedir el NIE antes de cerrar con la otra parte la fecha de la escritura.