Acheteurs et vendeurs vivant à l'étranger

Acheter ou vendre un logement en Espagne depuis l'étranger

L'acte se signe en personne devant notaire en Espagne, mais vous n'avez pas à y aller : vous nous donnez une procuration spéciale et notre représentant signe en votre nom. Nous vous conseillons avec des avocats partenaires, demandons le NIE s'il vous manque et déclarons les impôts de l'opération.

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Notre représentant signe pour vous
Coordonné avec un notaire en exercice
Impôts déclarés par nous

On peut acheter ou vendre un logement en Espagne sans voyager, mais l'acte ne se signe pas par visioconférence : avec Notaría Online, le client donne une procuration spéciale pour cette vente et notre représentant signe en personne, en son nom, devant notaire en Espagne. Cette procuration, elle, se donne depuis l'étranger, au consulat d'Espagne ou devant un notaire local avec apostille. Les acheteurs et vendeurs étrangers ont besoin d'un NIE. Si le vendeur ne réside pas en Espagne, l'acheteur retient 3 % du prix et le verse au fisc dans le délai d'un mois avec le modèle 211, puis le vendeur déclare la plus-value avec le modèle 210. Nous préparons et déposons celui qui revient à notre client.

De quoi avez-vous besoin pour acheter ou vendre depuis l'étranger ?

Les trois premiers éléments valent autant pour l'acheteur que pour le vendeur. Les autres dépendent de votre côté de la transaction.

La procuration spéciale: C'est le document avec lequel notre représentant signe l'acte en votre nom. Elle identifie le logement (adresse, références du registre foncier et référence cadastrale) et précise ce qu'il peut faire : signer le compromis (contrat d'arras), payer ou encaisser le prix sur le compte que vous indiquez, régler les impôts.
Le NIE: Le notaire ne reçoit pas l'acte sans le NIE de chaque acheteur et vendeur étranger, et sans lui les impôts ne peuvent pas non plus être déclarés. S'il vous manque, il se demande au consulat ou nous le demandons en Espagne avec une procuration. Mieux vaut commencer par lui, car c'est souvent ce qui prend le plus de temps.
Comment se paie le prix: L'acte indique le moyen de paiement : virement ou chèque de banque, avec les comptes d'origine et de destination. Si vous achetez depuis l'étranger, le virement international doit être organisé avant la date de signature.
Si vous vendez : la retenue de 3 % et le modèle 210: Quand le vendeur ne réside pas en Espagne, l'acheteur retient 3 % du prix et le verse au fisc avec le modèle 211. Ensuite, nous déposons votre modèle 210 avec la plus-value de la vente et, si la retenue dépasse l'impôt, nous demandons le remboursement.
Si vous achetez à un non-résident : plusvalía et modèle 211: La plusvalía municipale est due par le vendeur, mais s'il ne réside pas en Espagne, la loi met l'acheteur à sa place comme substitut, et il en va de même pour la retenue de 3 %. Si vous achetez à un non-résident, nous déposons les deux : la plusvalía dans les 30 jours ouvrables et le modèle 211 dans le mois.
Si vous achetez : impôts et registre: Pour un logement ancien, vous payez l'ITP au taux de la communauté autonome où se trouve le logement ; pour un logement neuf, la TVA et l'AJD. Nous les déclarons et portons l'acte au registre foncier pour que le logement soit inscrit à votre nom.

Dans quel ordre se fait une vente ou un achat depuis l'étranger ?

C'est la procuration qui fixe le calendrier. Si vous la signez devant un notaire local, comptez 7 à 15 jours pour l'avoir en Espagne : mieux vaut donc la lancer avant de fixer la date de l'acte.

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Semaine 1

Procuration et NIE, en parallèle

Nous rédigeons la procuration spéciale en faveur de notre représentant, examinons l'opération avec des avocats partenaires et vous indiquons par quelle voie signer. S'il vous manque le NIE, nous le demandons en même temps.
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Semaines 1–3

Vous signez la procuration dans votre pays

Au consulat d'Espagne ou devant un notaire local. Dans ce second cas viennent ensuite l'apostille et, si la procuration n'est pas en espagnol, la traduction assermentée.
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Jour de la signature

Notre représentant signe l'acte

Devant un notaire en exercice en Espagne, avec la procuration originale, pas une copie scannée. Si vous vendez, le prix est versé sur le compte indiqué dans la procuration ; si vous achetez, le paiement se fait par le virement ou le chèque de banque que vous avez préparé.
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Après la signature

Impôts et registre

Nous déposons ce qui vous revient : l'ITP ou la TVA et l'AJD si vous achetez, la plusvalía et le modèle 211 si vous achetez à un non-résident, et le modèle 210 si vous vendez sans résider en Espagne. Le logement est inscrit au registre foncier et vous recevez les copies.

De quels documents ai-je besoin en vivant à l'étranger ?

Votre passeport ou pièce d'identité en cours de validité
Votre NIE, ou savoir qu'il vous manque pour le demander
L'adresse ou la référence cadastrale du logement
Si vous vendez : le titre de propriété, le dernier avis de l'IBI, l'attestation de charges de copropriété et le certificat énergétique
Si vous achetez : le contrat d'arras, si vous l'avez déjà signé, et le compte d'où partira l'argent

Inutile de tout réunir avant de nous écrire. Avec l'adresse du logement et la date de signature prévue, nous pouvons déjà préparer le calendrier.

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Quels impôts paie un vendeur qui ne réside pas en Espagne ?

Quand le vendeur n'a pas sa résidence fiscale en Espagne, la vente ouvre trois obligations aux délais différents, et l'acheteur en remplit deux à sa place.

Obligation	Qui la remplit	Délai
Retenue de 3 % du prix (modèle 211)	L'acheteur, pour le compte du vendeur	Un mois à compter de la signature
Plusvalía municipale	L'acheteur, comme substitut du vendeur	30 jours ouvrables à compter de la signature
Impôt sur la plus-value, à 19 % (modèle 210)	Le vendeur	Trois mois après la fin du mois de la retenue

Quand vous nous confiez l'opération, nous déposons ce qui vous revient : le modèle 211 et la plusvalía si vous achetez à un non-résident, et le modèle 210 si c'est vous qui vendez sans résider en Espagne. Si l'impôt du modèle 210 est inférieur à la retenue, nous demandons le remboursement de la différence dans cette même déclaration ; si vous vendez à perte, la totalité des 3 % vous est remboursée.

La retenue est régie par l'article 25.2 du texte refondu de la loi espagnole sur l'impôt sur le revenu des non-résidents ; la substitution pour la plusvalía, par l'article 106.2 du texte refondu de la loi sur les finances locales.

Peut-on signer la vente par visioconférence ?

Non. L'article 17 ter de la Ley del Notariado, introduit par la Ley 11/2023, énumère les actes qu'un notaire peut recevoir par visioconférence, et la vente immobilière n'en fait pas partie. L'acte est signé en personne par l'acheteur ou le vendeur ou, avec une procuration spéciale, par notre représentant en son nom. Ce qui peut se signer par visioconférence devant un notaire espagnol, c'est la procuration spéciale pour cette vente, car c'est une procuration pour un acte déterminé ; en pratique, elle exige de s'identifier avec un certificat numérique espagnol.

Qui signe l'acte pour moi ?

Notre représentant. Vous lui donnez une procuration spéciale pour cette vente ou cet achat, et il comparaît en votre nom devant le notaire le jour de la signature. Vous n'avez besoin de personne en Espagne. La procuration précise ce qui peut être fait de votre argent ou de votre logement, et c'est vous qui décidez du prix.

Que vérifions-nous avant que vous signiez ?

Avec des avocats partenaires, nous examinons le compromis, l'extrait du registre foncier (propriété et charges) et le projet d'acte. Si vous vendez, nous vérifions aussi que le dossier du logement est complet avant de fixer la date.

Qu'est-ce qui change si l'acheteur vit à l'étranger ?

Les impôts sont les mêmes que pour un résident. Ce qui change, c'est la logistique : le NIE doit être prêt avant la signature, l'argent doit être arrivé ou prêt à être viré, et la procuration doit être en Espagne avec son apostille. Il n'est pas obligatoire d'ouvrir un compte dans une banque espagnole pour acheter, même si c'est pratique pour domicilier l'IBI et les charges de copropriété.

Après l'achat, si le logement n'est pas loué, le propriétaire non résident déclare chaque année au fisc espagnol un revenu imputé avec le modèle 210.

Si vous n'avez besoin que d'une partie

Le document seul est expliqué dans procuration spéciale pour vendre un bien immobilier et dans procuration pour acheter un logement à distance. Si vous vivez en Espagne, l'acte lui-même est expliqué dans ventes immobilières. Et si ce qui est en attente est une succession ou une autre démarche, c'est expliqué dans représentation en Espagne depuis l'étranger.

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Qui gère votre démarche

Une équipe d'avocats et de gestionnaires prépare les documents, vous explique ce que vous allez signer et vous donne rendez-vous avec l'un des notaires de notre réseau. Nous ne sommes pas un office notarial : c'est toujours le notaire qui authentifie la signature.

25 ans d'expérience
Un réseau de plus de 30 notaires
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