Las familias españolas se preguntan con frecuencia si conviene donar el piso al hijo ahora o mantenerlo dentro de la herencia. La respuesta depende de tres variables: la comunidad autónoma, el valor del inmueble y el parentesco. En 2026 los costes tributarios siguen marcados por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD), la plusvalía municipal y los gastos de notaría y registro.
Este artículo ofrece una comparativa directa con números concretos. El lector podrá calcular el coste aproximado de cada opción y detectar a partir de qué importe una vía ahorra dinero frente a la otra.
Costes al donar un inmueble en vida
La donación genera un cambio inmediato de titularidad. El donatario se convierte en propietario desde el momento de la firma. Este hecho activa varios pagos.
El principal impuesto es el ISD que paga quien recibe el bien. La base imponible suele ser el valor real del inmueble según la comprobación de la administración autonómica. En muchas comunidades se aplica un coeficiente multiplicador según el grado de parentesco y el patrimonio previo del receptor.
Además, el transmitente debe liquidar la plusvalía municipal (IIVTNU). El ayuntamiento calcula el incremento de valor del suelo desde la última transmisión. Para un piso adquirido hace 15 años por 120.000 euros y valorado hoy en 280.000 euros, la plusvalía oscila entre 2.800 y 5.200 euros según el municipio.
Los gastos notariales de una escritura de donación se sitúan entre 480 euros y 950 euros cuando el valor está entre 200.000 y 400.000 euros. El registro de la propiedad añade otros 450 euros de media. El total de gastos fijos suele rondar los 1.400 euros.
Algunas comunidades aplican bonificaciones al ISD en donaciones. Madrid mantiene en 2026 la reducción del 99 % para donaciones entre padres e hijos hasta 500.000 euros por donatario. Andalucía ofrece idéntico beneficio tras la reforma de 2022 que se prorroga. Cataluña, sin embargo, solo bonifica las herencias y mantiene tipos que van del 5 % al 20 % en donaciones.
Impuestos que genera una herencia de inmueble
Al fallecimiento, el inmueble pasa a formar parte de la masa hereditaria. Los herederos deben pagar el ISD sobre el valor del bien en el momento del óbito. La mayoría de comunidades aplican reducciones mayores que en las donaciones.
La plusvalía municipal también se devenga. En este caso suele liquidarla el heredero o la propia herencia. El plazo para presentarla es de seis meses desde el fallecimiento, prorrogable otros seis.
Los gastos notariales de una escritura de herencia son más variables. Si solo hay un heredero y no hay testamento, la declaración de herederos notarial cuesta alrededor de 350 euros. La posterior escritura de adjudicación de inmueble oscila entre 600 euros y 1.200 euros. El registro suma 500 euros adicionales.
La diferencia más relevante aparece en el ISD. En la Comunidad Valenciana la reducción por herencia para descendientes directos alcanza los 100.000 euros por heredero en 2026, y se aplican tipos reducidos. En Galicia existe una bonificación del 99 % hasta 400.000 euros para hijos y cónyuges. Estas ventajas no siempre se replican en donaciones en vida.
Otro aspecto práctico es el IRPF. La donación no genera ganancia patrimonial para el donante. El heredero conserva la misma fecha y valor de adquisición que tenía el fallecido. Esto retrasa el pago del impuesto sobre plusvalía fiscal hasta la futura venta.
Comparativa fiscal por comunidades autónomas en 2026
Las diferencias autonómicas son muy marcadas. En Madrid una donación de un piso de 350.000 euros a un hijo único genera menos de 500 euros de ISD gracias a la bonificación del 99 %. La herencia generaría una cantidad similar. La plusvalía municipal sería idéntica en ambos casos.
En Cataluña la donación de ese mismo inmueble puede suponer entre 12.000 euros y 28.000 euros de ISD según el patrimonio previo del hijo. La herencia, en cambio, se beneficia de reducciones de hasta 500.000 euros por heredero y un tipo efectivo mucho menor. La diferencia puede superar los 20.000 euros.
Andalucía mantiene en 2026 la bonificación del 99 % tanto para donaciones como para herencias en el grupo I (descendientes). El ahorro es similar en ambas opciones siempre que no se superen los límites. La plusvalía municipal sigue siendo el coste fijo más relevante.
En la Comunidad Valenciana la herencia resulta claramente más barata. La donación tributa al 7-11 % una vez aplicadas las reducciones mínimas. La herencia disfruta de bonificaciones que pueden dejar el ISD en menos de 2.000 euros para un bien de 300.000 euros.
Navarra y País Vasco tienen sus propios impuestos. En Navarra el Impuesto sobre Donaciones y Sucesiones permite una exención de 47.000 euros para hijos menores de 30 años. Superado ese umbral los tipos son progresivos.
Ejemplo práctico: familia en Málaga con piso de 320.000 euros
Juan, de 67 años, vive en Málaga. Es viudo y tiene un único hijo, Carlos, de 38 años. Posee un piso valorado en 320.000 euros con una plusvalía municipal pendiente de 4.100 euros. Su patrimonio total es de 480.000 euros.
Opción 1: donación inmediata. Juan acude a notaría y firma la escritura de donación. Paga la plusvalía de 4.100 euros. Carlos liquida el ISD en Andalucía. Con la bonificación del 99 % vigente en 2026, el impuesto autonómico queda en 380 euros. Gastos de notaría y registro: 1.650 euros pagados a partes iguales. Coste total para la familia: 6.130 euros. Carlos se convierte en propietario de inmediato y puede vender o alquilar el piso cuando quiera.
Opción 2: esperar a la herencia. Juan mantiene el piso en su patrimonio. Al fallecimiento, Carlos declara la herencia. La plusvalía municipal sigue siendo 4.100 euros. El ISD en Andalucía con reducción de parentesco y bonificación del 99 % queda en 220 euros. Los gastos notariales y registrales ascienden a 2.150 euros porque se necesitan dos escrituras (manifestación de herencia y adjudicación). Coste total: 6.470 euros.
En este caso concreto la donación ahorra 340 euros. Sin embargo, si Juan necesitara vender el piso en los próximos años para financiar una residencia, la donación le permitiría a Carlos gestionar la venta sin esperar. Si Juan prevé que su patrimonio crezca por encima de 1.000.000 euros, la herencia podría resultar más cara por el ajuste de coeficientes en el ISD andaluz.
Umbrales de ahorro y factores de planificación sucesoria
Existen tres umbrales claros. El primero aparece en torno a los 200.000 euros de valor catastral. Por debajo de esa cifra, los gastos fijos de notaría y registro pesan más que las diferencias tributarias. La donación suele ser más cara por los tipos autonómicos.
El segundo umbral está en 400.000 euros. A partir de esa cantidad las bonificaciones del ISD en donaciones empiezan a reducirse en varias comunidades. La herencia mantiene reducciones más estables.
El tercer factor es el número de hijos. Con varios descendientes, la herencia permite distribuir las reducciones entre todos. La donación obliga a repartir el inmueble en vida o a realizar donaciones sucesivas que pueden activar comprobaciones de Hacienda.
Otra variable es la reserva de usufructo. Es posible donar la nuda propiedad y reservarse el usufructo. Esto reduce la base imponible del ISD entre un 20 % y un 70 % según la edad del donante. En 2026 un donante de 70 años ve reducida la base en aproximadamente el 60 %. Esta fórmula combina las ventajas de la donación con la seguridad de seguir usando el inmueble.
La planificación debe incluir también el futuro impuesto sobre el patrimonio. Donar reduce la base del donante pero aumenta la del donatario. En comunidades con este impuesto, como Cataluña o Aragón, el traspaso puede generar una nueva cuota anual de entre 400 y 1.200 euros.
Estos trámites se pueden formalizar por videoconferencia según la Ley 28/2023. El notario verifica la identidad de las partes y protocoliza el documento sin necesidad de presencia física.