Expediente para rectificar la superficie de fincas

Expediente para rectificar la superficie de fincas por exceso o defecto de cabida tras la reforma de la Ley Hipotecaria de 2015.

En los casos en que no exista concordancia entre la cabida que aparece inscrita en el Registro de la Propiedad y la cabida que realmente tiene una finca, es cuando podemos iniciar un expediente para rectificar la superficie de fincas.

Dependerá de la diferencia de metros que exista entre lo inscrito en el Registro de la Propiedad y la realidad, para que podamos hacer una rectificacion de cabida de la finca, esto es, si la diferencia de metros supone más de un 10% de la total cabida inscrita en el Registro, o por el contrario, la diferencia es menor de un 10% de la total cabida inscrita en el Registro dela Propiedad, tanto para exceso de metros como para defecto de metros de una finca, esto es un EXPEDIENTE DE RECTIFICACION DE SUPERFICIE POR EXCESO DE CABIDA se iniciará siempre que sea MAYOR la superficie REAL de la finca, que la que figura inscrita en el Registro de la Propiedad; por el contrario un EXPEDIENTE DE RECTIFICACION DE SUPERFICIE POR DEFECTO DE CABIDA. CAbe reseñar que mediante la reforma de la Ley Hipotecaria Ley 13/2015 de 24 de Junio se cambió el procedimiento para la realización de los EXPEDIENTES DE RECTIFICACION DE CABIDA DE FINCAS . Con dicha reforma se implementan los dos tipos o grupos de EXPEDIENTES DE RECTIFICACION DE SUPERFICIE POR EXCESO O POR DEFECTO DE CABIDA, siempre ligado a que excedan o no excedan del 10% de diferencia entre la cabida real de la finca con la superficie inscrita en el Registro de la Propiedad.

1.- Fincas que no exceden del 10% de la superficie inscrita en el Registro de la Propiedad.

Estos expedientes están indicados solo en el caso que queramos inscribir una rectificación de la superficie inscrita en el Registro de la Propiedad que difiera, por exceso o por defecto, siempre y cuando esta diferencia no exceda del 5% o del 10% con la superficie real de la finca (ya sea por acreditación con Certificación Catastral, o por la realización de un informe técnico en el que, una vez Visado y Validado, no concuerde con la superficie inscrita en el Registro de la Propiedad).

Este expediente se puede iniciar tanto en la Notaria donde radique la finca, como en el Registro de la Propiedad donde figure inscrita la finca. En el caso de realizarlo en Notaria, podemos aprovechar en el momento de la transmisión de la finca, ya sea una compraventa, donación o herencia, para la rectificación de dicha cabida, sin tener que notificar a los colindantes catastrales de la finca. Será el Registro el que, de oficio, notifique a los titulares registrales de las fincas colindantes, todo ello conforme al artículo 201.3 de la Ley Hipotecaria. La finca se inscribirá siempre y cuando al Registrador de la Propiedad no le queden dudas sobre la realidad de la modificación solicitada por el Notario, por lo que éste comprobará en el historial de la finca, con exactitud, la cabida inscrita en el Registro de la Propiedad, comprobando el origen de dicha finca y la antigüedad de la misma, por lo que la inscripción final de la finca, siempre dependerá de la certeza que le podamos demostrar al Registrador de la Propiedad de la realidad de la superficie de la finca.

2.- Fincas que SI exceden del 10% de la superficie inscrita en el Registro de la Propiedad.

En estos casos SI ES POSIBLE la inscripción de las rectificaciones de superficie de fincas superiores al 10% (tanto por exceso como por defecto).

Podemos realizar dicho expediente en la Notaria según el procedimiento regulado en el artículo 201.1, que a su vez remite al artículo 203, de la Ley Hipotecaria.