La compraventa de un inmueble exige escritura pública. El notario comprueba la identidad de las partes, verifica la documentación y da fe del acuerdo alcanzado. Este trámite ya se puede realizar sin que comprador y vendedor coincidan en la misma ciudad.
La Ley 28/2023 regula la firma de documentos notariales por videoconferencia en España. El procedimiento mantiene todas las garantías jurídicas de una firma presencial. El cliente describe su operación, se verifica su identidad y se programa una videollamada con el notario.
El proceso de compraventa por videoconferencia
El primer paso consiste en remitir toda la información del caso. Se indica el precio, la descripción del inmueble, los datos de comprador y vendedor y si existe financiación. El equipo revisa si la operación admite firma telemática.
Una vez aprobado, se redacta el borrador de la escritura. El notario designado lo revisa y propone fecha y hora para la videollamada. El día señalado, las partes reciben un enlace seguro. La conexión se establece con un sistema que cumple los requisitos de seguridad exigidos por la normativa.
En la videollamada el notario pide a cada firmante que muestre su DNI o NIE. Se realiza una verificación biométrica o se usa certificado digital. Después lee en voz alta las cláusulas principales. Comprador y vendedor confirman que entienden el contenido y que firman libremente. El notario autoriza el documento con su firma electrónica cualificada.
La sesión se graba para dejar constancia. Finalizada la videollamada, se genera la copia electrónica de la escritura. El cliente la recibe en su correo en formato seguro. Posteriormente se liquida el impuesto correspondiente y se presenta la escritura en el Registro de la Propiedad.
Documentos que hay que preparar
El vendedor debe aportar nota simple actualizada del Registro de la Propiedad. Este documento no puede tener más de 30 días. También se necesita el recibo del IBI pagado y el certificado de eficiencia energética.
El comprador presenta DNI o pasaporte en vigor. Si actúa mediante representante, se aporta poder notarial. En caso de hipoteca, el banco entrega el certificado de saldo pendiente y las condiciones del préstamo. El contrato de arras o reserva ya firmado previamente se incorpora al expediente.
Si el inmueble es de nueva construcción, se exige la declaración de obra nueva y la licencia de primera ocupación. En comunidades como Cataluña o Andalucía se piden certificados adicionales según la normativa autonómica. Reunir toda la documentación antes de la videollamada evita retrasos.
Costes e impuestos de la compraventa
Los gastos varían según el precio del inmueble, la comunidad autónoma y si la vivienda es nueva o de segunda mano. El comprador suele asumir la mayor parte.
| Concepto | Importe aproximado |
|---|---|
| ITP (vivienda usada) | 6% a 11% del precio según comunidad autónoma |
| IVA (vivienda nueva) | 10% del precio de compraventa |
| AJD (Actos Jurídicos Documentados) | 0,5% a 1,5% según comunidad |
| Honorarios notariales | Entre 600 y 1.200 euros |
| Registro de la Propiedad | Entre 400 y 900 euros |
| Gestoría (opcional) | Entre 150 y 400 euros |
Los aranceles notariales están regulados por Real Decreto 1426/1989 y sus actualizaciones. El importe exacto se calcula según el valor declarado. Los impuestos se liquidan en un plazo máximo de 30 días hábiles desde la firma. Presentar fuera de plazo genera recargos.
Caso práctico: compraventa entre Madrid y Valencia
Carlos, residente en Madrid, compró un piso en Valencia a una pareja que se mudaba a Alemania. El vendedor necesitaba firmar antes de su vuelo. Ninguna notaría cercana a su hotel en Madrid tenía disponibilidad inmediata para una operación de ese importe.
Carlos contactó con un servicio de notaría telemática. En 48 horas se reunieron todos los documentos: nota simple, certificado energético, contrato de arras firmado semanas antes y las condiciones de la hipoteca concedida por su banco. La videollamada se fijó para las 9:30. Carlos se conectó desde su despacho en el centro de Madrid. Los vendedores lo hicieron desde un hotel cerca del aeropuerto de Barajas. El notario estaba en Valencia.
La sesión duró 52 minutos. El notario leyó las cláusulas sobre precio, forma de pago, responsabilidad por vicios ocultos y la entrega de llaves. Las tres partes resolvieron dos dudas sobre el reparto de gastos. Todos manifestaron su conformidad. El notario dio fe del acto y firmó electrónicamente. Al día siguiente Carlos recibió la copia autorizada en PDF con código de validación. La escritura se inscribió en el Registro de la Propiedad de Valencia 18 días después.
Este ejemplo muestra cómo se resuelven operaciones complejas sin viajes. El vendedor pudo tomar su vuelo según lo previsto. Carlos evitó perder una jornada laboral completa.
Diferencias entre compraventa de vivienda nueva y de segunda mano
La vivienda nueva paga IVA en lugar de ITP. El tipo general es del 10%. En Canarias se aplica IGIC al 7%. La vivienda de segunda mano tributa por ITP, cuyo tipo varía: 6% en Madrid, 10% en Valencia, 11% en Cataluña para valores superiores a un millón de euros.
La documentación también cambia. La vivienda nueva requiere escritura de obra nueva y división horizontal. La de segunda mano exige comprobación de que no existen ocupantes ilegales ni deudas comunitarias pendientes. El notario pregunta expresamente por estas circunstancias durante la videollamada.
El plazo de garantía legal es distinto. En vivienda nueva el promotor responde dos años por vicios, cinco años por daños estructurales. En segunda mano la responsabilidad recae en el vendedor particular según el Código Civil, normalmente un año.
Estos trámites se pueden hacer online.
¿Es segura la firma de compraventa por videoconferencia?
Sí. Se utilizan sistemas de videollamada con cifrado de extremo a extremo y cumplimiento del Reglamento eIDAS. El notario verifica la identidad mediante DNI electrónico, certificado digital o identificación biométrica. La sesión queda grabada y custodiada. El documento final lleva firma electrónica cualificada del notario, que tiene el mismo valor que la firma manuscrita.
¿Qué ley regula la firma notarial por videoconferencia?
La Ley 28/2023, de 25 de septiembre, regula la firma de documentos notariales por videoconferencia en España. Esta norma desarrolló y amplió las posibilidades que se habían abierto durante la pandemia. El Consejo General del Notariado mantiene un protocolo técnico que todas las notarías deben seguir.
¿Cuánto tiempo se tarda desde la videollamada hasta tener la escritura inscrita?
La videollamada suele durar entre 30 y 60 minutos. La copia autorizada se recibe en 24-48 horas. La liquidación de impuestos se puede hacer en los 30 días hábiles siguientes. El Registro de la Propiedad tarda entre 15 y 40 días hábiles en practicar la inscripción, dependiendo de la carga de trabajo de cada oficina.
¿Pueden firmar varias personas desde ubicaciones distintas?
Sí. La Ley 28/2023 permite que cada firmante se conecte desde un lugar diferente. Es habitual que comprador, vendedor, representante del banco y abogado estén en cuatro ciudades distintas. El notario coordina la videollamada múltiple y verifica que todos ven y oyen lo mismo.