Los errores en las escrituras de compraventa siguen siendo habituales en 2026. Generan rectificaciones que cuestan entre 450 y 1200 euros y retrasan la inscripción registral entre 25 y 70 días. Los compradores y vendedores pueden evitarlos si revisan la documentación con tiempo.
La Ley Hipotecaria y la normativa autonómica exigen que todos los datos coincidan. El notario da fe del acto pero no corrige los fallos previos. El registrador rechaza los títulos defectuosos. Una escritura limpia evita estos problemas y permite al comprador disponer de la finca de inmediato.
Descripción incorrecta del inmueble
Este error ocupa el primer lugar. La escritura debe reflejar la dirección exacta, la superficie construida, los linderos y la referencia catastral sin discrepancias. Sucede cuando el vendedor entrega datos antiguos o el comprador no verifica la nota simple.
Las diferencias de superficie son el caso más frecuente. Un piso de 92 metros cuadrados en el catastro aparece como 78 en el registro. El notario inserta los datos facilitados. El registrador emite nota negativa y exige rectificación.
Un matrimonio de Valencia firmó la compraventa de un ático en Russafa el 12 de marzo de 2026. La nota simple recogía 105 metros cuadrados. El catastro actualizado indicaba 118 metros tras una reforma no inscrita. El registrador devolvió el título. La rectificación costó 820 euros y retrasó la entrega de llaves 47 días. El vendedor tuvo que pagar la diferencia de plusvalía municipal.
Evita este fallo pidiendo la nota simple con menos de 15 días de antigüedad y la certificación catastral descriptiva y gráfica. Compara las referencias catastrales completas. Revisa los linderos uno por uno. Si la diferencia supera el 5 %, otorga una escritura de rectificación de descripción antes de la compraventa.
En 2026 las bases de datos del Catastro y el Registro permiten consulta cruzada inmediata. Dedica 10 días a esta comprobación. Entrega al notario ambos documentos. La coincidencia literal evita el 80 % de las devoluciones.
Problemas con el certificado de eficiencia energética
El certificado energético debe estar registrado en la plataforma autonómica y tener menos de 10 años. La etiqueta de calificación de A a G se incluye en la escritura. Muchos vendedores aportan copias sin registro o de inmuebles distintos.
La normativa actualizada en 2026, que modifica el Real Decreto 390/2021, obliga a incorporar el código QR del certificado en la escritura. Sin este dato el notario no puede autorizar. El comprador recibe una copia digital sellada.
Las sanciones van de 300 a 600 euros según la comunidad. El retraso medio hasta obtener un certificado nuevo es de 18 días. En ciudades como Barcelona o Bilbao los técnicos tardan más en invierno por alta demanda.
Solicita el certificado al vendedor en el momento de firmar las arras. Verifica que el número de registro coincide con el inmueble exacto. Comprueba que la fecha de emisión es posterior a 2016. Incluye el documento en la carpeta que entregas al notario 7 días antes de la firma.
Si el inmueble tiene calificación G, informa al comprador de las limitaciones futuras. Algunas autonomías aplican restricciones a partir de 2027. Este paso evita reclamaciones posteriores.
Liquidación incorrecta de impuestos
Los impuestos suponen entre el 6 % y el 11 % del precio según la comunidad autónoma. Los errores más comunes son calcular mal la base imponible, olvidar la plusvalía municipal o presentar los modelos fuera de plazo.
El plazo para liquidar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales es de 30 días hábiles desde la firma. En 2026 el modelo 600 se presenta de forma telemática en todas las comunidades. El justificante debe llegar al notario antes de enviar la escritura al registro.
La plusvalía municipal se calcula sobre el incremento de valor del suelo. Un error típico es usar el valor catastral antiguo. En Madrid el tipo impositivo oscila entre el 4 % y el 5,5 % según el ayuntamiento. En Sevilla alcanza el 29 % sobre el incremento real en algunos casos.
Una empresa de Bilbao vendió un local comercial por 320000 euros en enero de 2026. Olvidó incluir el IVA del 21 % en la autoliquidación porque parte del precio correspondía a maquinaria. Hacienda requirió el pago complementario más recargo del 20 %. La inscripción se paralizó 39 días.
Prepara los cálculos con 20 días de antelación. Usa las calculadoras oficiales de cada hacienda autonómica. Separa el valor del inmueble del de los muebles o trasteros si procede. Entrega los modelos cumplimentados al notario junto con el justificante de pago. Revisa si el comprador tiene derecho a bonificaciones por edad, discapacidad o primera vivienda.
Falta de coordinación con el Registro de la Propiedad
El notario debe remitir la escritura en formato electrónico en un plazo máximo de 10 días desde la firma según la Ley 11/2021 actualizada. El registrador califica en 15 días hábiles. Si falta un solo documento, el título vuelve.
Los documentos que más fallan son el certificado de estar al corriente en el IBI, la licencia de primera ocupación en viviendas nuevas, el certificado de la comunidad de propietarios y el justificante de pago de impuestos.
En 2026 la plataforma SIR (Sistema de Interconexión de Registros) permite ver en tiempo real los defectos. Aun así, la falta de coordinación genera el 35 % de las notas negativas.
Entrega al notario el recibo de IBI del último ejercicio pagado y el certificado de la comunidad que acredite que no se deben cuotas. Si el inmueble es de nueva construcción, incluye la declaración de obra nueva y la cédula de habitabilidad. Pregunta al notario 5 días antes de la firma si necesita algún documento adicional.
Errores en la identificación y capacidad de las partes
Los DNI y NIE deben estar en vigor y coincidir con los datos del registro. Cuando uno de los firmantes actúa mediante poder, este debe contener facultades expresas para vender o comprar y no haber caducado.
Los poderes otorgan a menudo sin límite temporal. En 2026 los poderes electrónicos se verifican automáticamente a través de la plataforma del Consejo General del Notariado. Un poder incompleto obliga a otorgar uno nuevo antes de firmar.
Revisa que el poder incluya la facultad concreta de disponer del inmueble que se vende. Si el comprador financia la operación, el poder debe permitir solicitar hipoteca. Verifica la identidad de todos los firmantes con antelación. Los extranjeros necesitan NIE en regla y, en algunos casos, traducción jurada del pasaporte.
Checklist para revisar antes de firmar
Prepara esta lista y marca cada punto. Entrega todo al notario con 10 días de antelación.
- Nota simple del Registro de la Propiedad con fecha inferior a 15 días.
- Certificación catastral descriptiva y gráfica actualizada.
- Certificado de eficiencia energética registrado con código QR.
- Modelos de autoliquidación de ITP, IVA o AJD cumplimentados.
- Justificante de pago de impuestos o exención.
- Recibo de IBI, tasas de basura y cuotas de comunidad pagadas.
- Certificado de la comunidad de propietarios.
- Poder notarial con facultades suficientes y vigente.
- Contrato de compraventa privado ya firmado.
- Documentos de identidad originales de todos los firmantes.
Revisa cada documento contra la escritura borrador que el notario te envía. Pregunta cualquier duda antes de la firma. Una escritura sin errores se inscribe a la primera.
Estos trámites se pueden realizar de forma telemática. El cliente prepara los documentos desde casa y firma por videoconferencia con el notario.