¿Puede un extranjero comprar una vivienda en España?

El proceso de compraventa de vivienda en España tiene los siguientes pasos:

1. Búsqueda y negociación: acuerdo sobre el precio y condiciones de la venta.
2. Nota simple registral: verificar que el inmueble está libre de cargas (hipotecas, embargos).
3. Contrato de arras: reserva con señal (habitualmente el 10% del precio).
4. Financiación: si se necesita hipoteca, solicitar y obtener la aprobación bancaria.
5. Escritura notarial: otorgamiento de la escritura de compraventa ante notario (presencial u online por videoconferencia).
6. Liquidación de impuestos: ITP (segunda mano) o IVA + AJD (obra nueva), en los plazos establecidos.
7. Inscripción registral: inscribir la escritura en el Registro de la Propiedad.

Los impuestos dependen del tipo de vivienda:

Vivienda de segunda mano:

• ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales): entre el 6% y el 10% del precio de compra según la comunidad autónoma. Madrid aplica el 6%, Cataluña el 10%, Andalucía el 7%, etc.

Vivienda de obra nueva (del promotor):

• IVA: 10% del precio (4% para Viviendas de Protección Oficial)
• AJD (Actos Jurídicos Documentados): entre 0,5% y 1,5% según CCAA

Otros gastos del comprador: honorarios notariales, gastos registrales y gestoría.

El contrato de arras es un precontrato de compraventa donde el comprador entrega una señal económica para reservar el inmueble. Existen tres tipos:

• Arras confirmatorias: constituyen un anticipo del precio. Si alguna parte incumple, la otra puede exigir el cumplimiento del contrato o reclamar daños y perjuicios.
• Arras penitenciales (art. 1454 CC): las más habituales. Si el comprador desiste, pierde la señal. Si el vendedor desiste, devuelve el doble. Ninguna parte puede ser obligada a comprar/vender.
• Arras penales: funcionan como cláusula penal; la señal es una penalización pero no impide exigir el cumplimiento del contrato.

Es fundamental especificar claramente el tipo de arras en el contrato. Nuestro equipo revisa y redacta el contrato de arras para proteger tus intereses.

El vendedor debe aportar:

• DNI/NIE en vigor
• Escritura de propiedad del inmueble
• Nota simple registral actualizada (cargas vigentes)
• Certificado energético del inmueble (obligatorio para vender)
• IBI (recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles) del año en curso
• Certificado de la comunidad de propietarios de estar al corriente de pagos
• Cédula de habitabilidad (en comunidades que la exigen: Cataluña, Comunidad Valenciana, etc.)
• Si hay hipoteca: certificado de deuda pendiente del banco

Sí, el NIE (Número de Identificación de Extranjero) es imprescindible para comprar una vivienda en España. Sin él, no puedes firmar la escritura de compraventa ante notario, pagar los impuestos de la transmisión ni inscribir la propiedad a tu nombre en el Registro de la Propiedad.

El NIE puede solicitarse de las siguientes formas:

• En el consulado español de tu país de residencia (recomendado si vives fuera de España).
• Presencialmente en España, en una Comisaría de Policía con competencias en extranjería.
• A través de un representante autorizado mediante poder notarial, quien puede tramitarlo en tu nombre sin que tengas que desplazarte.

En Notaría Online podemos ayudarte a obtener el NIE a través de un poder notarial y coordinamos todo el proceso de compraventa desde el principio hasta el final.

Los impuestos que paga un extranjero al comprar una vivienda en España son los mismos que para cualquier comprador residente, con algunas particularidades importantes:

• Vivienda de segunda mano: Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), entre el 6% y el 11% según la comunidad autónoma.
• Vivienda nueva del promotor: IVA al 10% (4% en VPO) + AJD (Actos Jurídicos Documentados) entre el 0,5% y el 2%.

Particularidad para no residentes — Retención del 3%: Si el vendedor es no residente en España, el comprador está obligado a retener el 3% del precio de compra e ingresarlo en Hacienda mediante el modelo 211 en el plazo de un mes. Si no se realiza esta retención, el comprador puede ser declarado responsable de la deuda fiscal del vendedor.

Además, una vez propietario, si no resides en España estarás sujeto al IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) por las rentas imputadas de la propiedad: el 1,1% del valor catastral al tipo del 19% (residentes UE) o 24% (resto).