Qué es la plusvalía municipal
La plusvalía municipal es el nombre coloquial del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Es un impuesto local que grava el aumento de valor del suelo urbano cuando se transmite un inmueble, ya sea por compraventa, herencia, donación u otro acto.
Lo recaudan los ayuntamientos. Cada municipio fija su tipo impositivo dentro de los máximos que marca la Ley de Haciendas Locales (texto refundido aprobado por el RDL 2/2004). El impuesto se calcula exclusivamente sobre el valor catastral del suelo, no sobre el valor total del inmueble.
Quién paga la plusvalía
Depende del tipo de transmisión:
- Compraventa: paga el vendedor. Es quien ha obtenido (o no) la ganancia patrimonial.
- Herencia: pagan los herederos o legatarios que reciben el inmueble.
- Donación: paga el donatario (quien recibe el inmueble).
En las compraventas, a veces se pacta que pague el comprador. Ese pacto es válido entre las partes, pero frente al ayuntamiento el sujeto pasivo sigue siendo el vendedor. Si el comprador no paga, el ayuntamiento reclamará al vendedor.
Plazos para presentar y pagar
Los plazos son estrictos:
- Compraventa y donación: 30 días hábiles desde la fecha de la escritura.
- Herencia: 6 meses desde el fallecimiento, prorrogables otros 6 meses si se solicita dentro de los primeros 6.
Fuera de plazo se aplican recargos del 5% al 20% más intereses de demora. En herencias, el plazo ampliado de 12 meses evita muchas sanciones, pero hay que solicitar la prórroga antes de que venzan los primeros 6 meses.
Los dos métodos de cálculo tras el RDL 26/2021
Hasta octubre de 2021, el cálculo se basaba solo en el valor catastral multiplicado por unos coeficientes. La sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021, de 26 de octubre, declaró inconstitucional ese sistema porque gravaba plusvalías inexistentes (inmuebles que habían perdido valor).
El Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre, reformó el impuesto e introdujo dos métodos de cálculo. El contribuyente puede usar el que le resulte más favorable:
Método objetivo (coeficientes)
Se multiplica el valor catastral del suelo por un coeficiente que depende del número de años transcurridos desde la adquisición hasta la transmisión. Los coeficientes máximos para 2024 (vigentes también en 2025 y 2026 mientras no se publiquen nuevos) son:
- Menos de 1 año: 0,14.
- 1 año: 0,13.
- 2 años: 0,15.
- 3 años: 0,16.
- 4 años: 0,17.
- 5 años: 0,17.
- 6 años: 0,16.
- 7 años: 0,12.
- 8 años: 0,10.
- 9 años: 0,09.
- 10 años: 0,08.
- 11 años: 0,08.
- 12 años: 0,08.
- 13 años: 0,08.
- 14 años: 0,10.
- 15 años: 0,12.
- 16 años: 0,16.
- 17 años: 0,20.
- 18 años: 0,26.
- 19 años: 0,36.
- 20 años o más: 0,45.
La base imponible es: valor catastral del suelo × coeficiente. Sobre esa base se aplica el tipo impositivo del municipio (máximo 30%).
Método de estimación directa (plusvalía real)
Se calcula la diferencia entre el precio de transmisión y el precio de adquisición. Esa diferencia se multiplica por el porcentaje que el valor catastral del suelo representa sobre el valor catastral total del inmueble.
Fórmula: (precio venta − precio compra) × (valor catastral suelo ÷ valor catastral total).
Este método es más favorable cuando el inmueble ha subido poco de precio o cuando la proporción de suelo es baja respecto al total.
Ejemplo de cálculo
Supongamos una vivienda en Madrid con estos datos:
- Comprada en 2012 por 180.000 €.
- Vendida en 2026 por 250.000 €.
- Valor catastral total: 95.000 €.
- Valor catastral del suelo: 42.000 €.
- Años transcurridos: 14.
- Tipo impositivo del Ayuntamiento de Madrid: 29%.
Método objetivo: 42.000 € × 0,10 (coeficiente para 14 años) = 4.200 €. Cuota: 4.200 × 29% = 1.218 €.
Método de estimación directa: plusvalía real = 250.000 − 180.000 = 70.000 €. Proporción de suelo: 42.000 / 95.000 = 44,21%. Base imponible: 70.000 × 44,21% = 30.947 €. Cuota: 30.947 × 29% = 8.974,63 €.
En este caso, el método objetivo (1.218 €) es mucho más favorable que el directo (8.974,63 €). El contribuyente elegirá el objetivo.
Si el inmueble se hubiera vendido por 185.000 € (ganancia de solo 5.000 €), el método directo daría: 5.000 × 44,21% = 2.210,50 €. Cuota: 2.210,50 × 29% = 641,05 €. En ese caso el método directo sería mejor.
Cuándo no se paga plusvalía
Desde la STC 182/2021, si no hay incremento real de valor, no hay hecho imponible. Si vendes por menos de lo que compraste o por el mismo precio, puedes declarar la operación como no sujeta al impuesto. Debes presentar la autoliquidación igualmente (declaración a cero), aportando las escrituras de compra y venta como prueba.
También están exentas las transmisiones entre cónyuges por sentencia de divorcio y las aportaciones de bienes a la sociedad conyugal.
Calcula tu plusvalía
Calcula tu plusvalía con nuestra calculadora gratuita. Introduces los datos de compra, venta y valor catastral, y obtienes el resultado por ambos métodos para que elijas el más favorable.
Si estás vendiendo un inmueble, tramita tu compraventa online con nosotros. Si has heredado y necesitas liquidar la plusvalía junto con el impuesto de sucesiones, consulta nuestro servicio de herencias. Para donaciones, tenemos un servicio específico de donaciones online.