Vender un piso en España desde el extranjero
Miles de personas viven fuera de España y mantienen propiedades en territorio español. Cuando llega el momento de vender, aparecen preguntas que no surgen en una venta normal: ¿puedo vender sin estar en España? ¿Qué es la retención del 3%? ¿Necesito un representante fiscal?
Sí, puedes vender sin viajar a España. Pero hay requisitos específicos que debes conocer.
El poder notarial: tu herramienta para vender a distancia
Para firmar la escritura de compraventa ante notario sin estar presente, necesitas otorgar un poder notarial especial a favor de una persona de confianza. Este poder debe incluir facultades expresas para vender el inmueble concreto, cobrar el precio, firmar la escritura y entregar la posesión.
El poder puede otorgarse por videoconferencia ante un notario español. Si estás en un país firmante del Convenio de La Haya, también puedes ir a un notario local y después apostillar el documento. En Notaría Online gestionamos poderes para venta de inmuebles en 48-72 horas.
Un poder general no siempre basta. Muchos notarios y registradores exigen que el poder especifique la finca registral concreta (número de finca, registro, tomo y libro) y las condiciones mínimas de venta.
La retención del 3% sobre el precio de venta
Cuando el vendedor es no residente fiscal, el comprador está obligado por ley (art. 25.2 del Texto Refundido de la Ley del IRPF y art. 24 de la Ley del IRNR) a retener el 3% del precio de venta e ingresarlo en Hacienda mediante el modelo 211.
Ejemplo: si vendes por 250.000 €, el comprador paga 242.500 € a ti y 7.500 € a Hacienda. Esos 7.500 € son un pago a cuenta del IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes).
Si la ganancia real es inferior al 3% retenido o vendes con pérdida, puedes solicitar devolución del exceso presentando el modelo 210 dentro de los 4 años siguientes.
El impuesto sobre la ganancia (IRNR)
Como no residente, tributas por la ganancia obtenida en la venta. El tipo en 2026:
- 19% para residentes en la UE, Islandia y Noruega.
- 24% para residentes en el resto de países.
La ganancia es la diferencia entre valor de transmisión (precio de venta menos gastos) y valor de adquisición (precio de compra más gastos, actualizado con coeficientes si procede).
Debes presentar el modelo 210 en 3 meses desde la venta. Si la retención del 3% cubre el impuesto, no pagas más. Si no, ingresas la diferencia.
La plusvalía municipal
El IIVTNU (plusvalía municipal) lo paga el vendedor. Grava el aumento de valor del suelo desde que compraste hasta que vendes.
Tras la sentencia del Tribunal Constitucional de 2021 y el Real Decreto-ley 26/2021, hay dos métodos de cálculo:
- Método objetivo: valor catastral del suelo multiplicado por coeficientes del ayuntamiento según años de tenencia.
- Método real: ganancia real del terreno (diferencia entre precio de venta y compra, en proporción al valor del suelo).
Si vendes con pérdida, estás exento. El plazo para liquidarla es de 30 días hábiles desde la escritura.
Representante fiscal: ¿lo necesito?
No estás obligado con carácter general, pero sí en ciertos casos (establecimiento permanente o requerimiento de Hacienda). En la práctica, tener un asesor fiscal que presente los modelos 210 y 211 por ti es muy recomendable.
Pasos para vender desde el extranjero
1. Otorga un poder notarial especial. Incluye identificación de la finca, facultades de venta, cobro, firma y facultades fiscales. Puedes hacerlo por videoconferencia con Notaría Online.
2. Pon el piso en venta. Tu apoderado o una agencia inmobiliaria gestionan visitas y negociaciones.
3. Firma el contrato de arras. Tu apoderado firma en tu nombre. Las arras suelen ser el 10% del precio.
4. Firma la escritura de compraventa. Tu apoderado acude a la notaría con el comprador. El comprador retiene el 3% y lo ingresa con el modelo 211.
5. Liquida la plusvalía municipal. 30 días hábiles. Tu asesor presenta la liquidación en el ayuntamiento.
6. Presenta el modelo 210. Dentro de 3 meses. Si la retención excede el impuesto, solicita devolución.
Errores frecuentes
No informar al comprador de tu condición de no residente. El comprador necesita saberlo para aplicar la retención del 3%. Sin retención, la responsabilidad recae sobre él.
Poder notarial demasiado genérico. Un poder que no identifique la finca o no incluya facultades de cobro puede ser rechazado el día de la firma.
Olvidar la plusvalía municipal. Si no la pagas en plazo, el ayuntamiento puede embargar la finca (ya del comprador).
No solicitar devolución del exceso de retención. Si vendiste con poca ganancia o con pérdida, presenta el modelo 210 y recupera tu dinero.
Costes orientativos en 2026
- Poder notarial especial: 60-90 € de arancel + IVA.
- Escritura de compraventa: según precio (ver aranceles notariales).
- Plusvalía municipal: variable (0 € si hay pérdida, hasta varios miles).
- IRNR: 19% o 24% de la ganancia neta.
- Asesoría fiscal: 200-500 €.