Cómo comprar una vivienda en España siendo extranjero: guía completa
España es uno de los destinos más deseados para comprar una propiedad, tanto para vivir como para invertir. Y la buena noticia es que cualquier extranjero, resida o no en España, puede comprar una vivienda aquí sin restricciones. Te explicamos todo el proceso paso a paso.¿Puede un extranjero comprar una casa en España?
Sí, absolutamente. No existe ninguna restricción legal en España que impida a un ciudadano extranjero, sea de la Unión Europea o de cualquier otro país del mundo, adquirir una propiedad inmobiliaria. El único requisito previo es obtener el NIE (Número de Identificación de Extranjero), que es el número fiscal que identifica a los extranjeros ante la Hacienda española.Paso 1: Obtén tu NIE
El NIE es indispensable para firmar cualquier contrato de compraventa ante notario, pagar impuestos o abrir una cuenta bancaria en España. Puedes solicitarlo:- En España: en cualquier Comisaría de Policía con competencias en extranjería.
- Desde el extranjero: en el consulado o embajada española de tu país de residencia.
- A través de un poder notarial: puedes autorizar a un representante en España para que tramite el NIE en tu nombre.
Paso 2: Abre una cuenta bancaria en España
Aunque técnicamente no es obligatorio, la mayoría de las transacciones inmobiliarias en España se realizan a través de transferencia bancaria española. Muchos bancos españoles ofrecen cuentas para no residentes que puedes abrir con tu pasaporte y NIE.Paso 3: Firma el contrato de arras
Una vez acordado el precio con el vendedor, se firma un contrato de arras (generalmente arras penitenciales, art. 1454 CC). Este contrato reserva la vivienda y compromete a ambas partes: si te echas atrás pierdes las arras; si se echa atrás el vendedor, te las devuelve duplicadas. La cantidad habitual es entre el 5% y el 10% del precio de compra.Paso 4: Escritura de compraventa ante notario
La compraventa se formaliza ante notario mediante escritura pública. El notario verifica la identidad de las partes, la titularidad del inmueble, las cargas existentes y la legalidad de la operación. En Notaría Online gestionamos todo el proceso de manera telemática: tú no necesitas desplazarte a España.Paso 5: Pagar los impuestos
Los principales impuestos en la compraventa son:- Vivienda de segunda mano: Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que oscila entre el 6% y el 11% según la comunidad autónoma.
- Vivienda nueva: IVA (10% general, 4% para VPO) + AJD (entre 0,5% y 2% según comunidad).
- Nota especial para no residentes: si compras a un vendedor no residente, debes retener el 3% del precio de compra e ingresarlo en Hacienda (retención IRNR, modelo 211).