Requisitos previos para comprar siendo extranjero
Cualquier persona extranjera puede comprar una vivienda en España. No hay restricciones de nacionalidad ni de residencia. Un ciudadano estadounidense, mexicano, chino o británico puede adquirir un inmueble en las mismas condiciones que un español. Lo que cambia son algunos trámites fiscales y administrativos.
NIE: el número de identificación de extranjero
El NIE es un número fiscal obligatorio para cualquier transacción económica en España. Sin NIE no puedes firmar la escritura de compraventa, ni pagar impuestos, ni abrir una cuenta bancaria a tu nombre.
El NIE se solicita en la comisaría de policía de extranjería en España o en el consulado español de tu país. El trámite tarda entre 1 y 6 semanas según dónde lo pidas. También puedes otorgar un poder notarial a un representante para que lo solicite en tu nombre, lo que acelera el proceso si no puedes viajar a España.
Si necesitas el NIE con urgencia, en Notaría Online gestionamos la solicitud a través de representante. El poder se firma por videoconferencia.
Cuenta bancaria en España
Necesitas una cuenta bancaria española para pagar los impuestos asociados a la compra y para domiciliar los recibos del inmueble (IBI, comunidad, suministros). Algunos bancos permiten abrir cuenta a no residentes, aunque los requisitos varían:
- Pasaporte válido y NIE.
- Justificante de ingresos o declaración de renta del país de origen.
- Prueba de domicilio en el extranjero.
Si eres residente de la UE, la apertura es más sencilla gracias a la normativa de libre circulación de servicios financieros. Para no residentes de fuera de la UE, algunos bancos piden requisitos adicionales de cumplimiento normativo (KYC).
El contrato de arras
Antes de la escritura, lo habitual es firmar un contrato de arras (arras confirmatorias o arras penitenciales). El comprador entrega al vendedor una señal, normalmente entre el 5% y el 10% del precio.
En las arras penitenciales (artículo 1454 del Código Civil), si el comprador se echa atrás, pierde la señal. Si el vendedor se echa atrás, devuelve el doble. Esto protege a ambas partes y da tiempo para organizar la financiación y la documentación.
El contrato de arras es un documento privado. No necesita firma notarial, pero es muy recomendable que lo revise un abogado, sobre todo si eres extranjero y no conoces la legislación local.
Impuestos de la compra
Los impuestos dependen de si la vivienda es nueva (primera transmisión) o de segunda mano:
Vivienda nueva (del promotor):
- IVA: 10% del precio de venta. En Canarias, IGIC del 6,5%.
- Actos Jurídicos Documentados (AJD): entre 0,5% y 1,5% según la comunidad autónoma.
Vivienda de segunda mano:
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): entre el 6% y el 11% del precio según la comunidad autónoma. Ejemplos: Cataluña 10%, Madrid 6%, Andalucía 7%, Comunidad Valenciana 10%, Baleares 8-13% (escala progresiva).
Estos impuestos los paga el comprador. Se liquidan ante la comunidad autónoma en los 30 días hábiles siguientes a la firma de la escritura.
La retención del 3% para no residentes
Si el vendedor es no residente fiscal en España, el comprador está obligado a retener el 3% del precio de compra e ingresarlo en Hacienda (modelo 211). Es una retención a cuenta del Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) del vendedor.
Pero ojo: si el comprador es no residente, también puede encontrarse con esta situación invertida en una futura venta. Es decir, cuando vendas, tu comprador te retendrá el 3%.
Si el vendedor es residente fiscal en España, no hay retención del 3%.
Gastos de notaría y registro
Los gastos de escrituración son proporcionales al precio del inmueble:
- Arancel notarial: regulado por ley. Para una compraventa de 200.000 €, el arancel ronda los 600-800 €. Para 400.000 €, unos 800-1.000 €. El arancel baja porcentualmente a medida que sube el precio.
- Registro de la Propiedad: el arancel registral para inscribir la compraventa suele ser un 50-70% del arancel notarial. Para 200.000 €, unos 400-500 €.
- Gestoría: si delegas la presentación de impuestos y registro, la gestoría cobra entre 300 € y 600 €.
En total, los gastos de notaría, registro y gestoría representan entre el 2% y el 3% del precio de compra.
Financiación: hipoteca para no residentes
Los bancos españoles conceden hipotecas a no residentes, pero con condiciones más restrictivas que para residentes:
- Porcentaje de financiación: entre el 60% y el 70% del valor de tasación (frente al 80% habitual para residentes).
- Plazo: hasta 20-25 años (frente a 30 para residentes).
- Tipo de interés: suele ser ligeramente superior. Un diferencial de Euríbor + 1,5% a 2,5% es habitual.
- Documentación adicional: declaración de renta del país de origen, extractos bancarios de los últimos 6-12 meses, contrato de trabajo o prueba de ingresos.
La tasación del inmueble la encarga el banco a una empresa de tasación homologada. El coste ronda los 300-500 € y lo paga el comprador.
Golden Visa: residencia por inversión
Si compras un inmueble (o varios) por valor igual o superior a 500.000 €, puedes solicitar un visado de residencia para inversores (la llamada Golden Visa). La Ley 14/2013, de 27 de septiembre, de apoyo a los emprendedores, regula este visado.
Nota: en abril de 2025, el gobierno anunció la intención de eliminar o reformar la Golden Visa para compra de inmuebles. Consulta el estado actual de la normativa antes de tomar decisiones basadas en este visado.
La Golden Visa te permite residir y trabajar en España, viajar libremente por el espacio Schengen e incluir a tu cónyuge e hijos menores. Se renueva cada 2 años mientras mantengas la inversión.
Proceso de compra paso a paso
- Obtener el NIE. Si no lo tienes, solicítalo cuanto antes. Sin NIE no avanzas.
- Abrir cuenta bancaria en un banco español.
- Buscar el inmueble y negociar el precio. Si compras desde el extranjero, un abogado local puede visitarlo y verificar su estado.
- Verificar la situación registral. Solicita una nota simple al Registro de la Propiedad para comprobar que el vendedor es el titular, que no hay cargas (hipotecas, embargos) y que la descripción coincide con la realidad.
- Firmar el contrato de arras y entregar la señal (5-10%).
- Solicitar hipoteca si necesitas financiación. El banco tarda 3-6 semanas en aprobar.
- Firmar la escritura de compraventa ante notario. Si no puedes viajar, otorgas un poder notarial a un representante que firme en tu nombre.
- Pagar impuestos (ITP o IVA + AJD) en los 30 días siguientes.
- Inscribir en el Registro de la Propiedad. Una vez inscrita, la vivienda es legalmente tuya frente a terceros.
- Cambiar titularidad de suministros (luz, agua, gas) y alta en la comunidad de propietarios.
Declaraciones fiscales para propietarios no residentes
Si compras un inmueble en España y no resides en el país, tienes obligaciones fiscales anuales:
- IRNR (modelo 210): si alquilas, tributas por los rendimientos. Si no alquilas, tributas por una renta imputada (1,1% o 2% del valor catastral, según esté revisado o no). El tipo impositivo es del 19% para residentes de la UE y del 24% para el resto.
- IBI: el impuesto sobre bienes inmuebles lo cobra el ayuntamiento. Oscila entre el 0,4% y el 1,1% del valor catastral según el municipio.
- Patrimonio: si el valor neto de tus bienes en España supera 700.000 € (3.000.000 € en algunas comunidades), puedes estar sujeto al Impuesto sobre el Patrimonio.
Comprar vivienda en España con ayuda online
En Notaría Online acompañamos a compradores extranjeros durante todo el proceso. Si no puedes viajar a España, gestionamos el poder notarial por videoconferencia para que un representante firme la escritura en tu nombre.
También tramitamos el NIE a través de representante, sin que tengas que pisar una comisaría ni un consulado.