Cómo vender una casa en España viviendo en el extranjero

Para vender una casa en España sin viajar, el camino habitual es otorgar un poder especial de venta a favor de una persona de confianza o de un profesional en España, que firmará la escritura ante notario en tu nombre. El poder puedes firmarlo en el Consulado de España, ante notario local con apostilla y traducción jurada, o por videoconferencia con un notario español (Ley 11/2023), la vía más rápida. Necesitarás además tu NIE, la documentación de la vivienda y prever la fiscalidad de no residente: el comprador retendrá el 3% del precio a cuenta de tu IRNR. El proceso completo, de poder a escritura, suele llevar de 3 a 8 semanas.

Primero decide: ¿viajas a firmar o vendes por apoderado?

La escritura de compraventa de un inmueble exige presencia física ante el notario español. La Ley 11/2023 no permite firmar compraventas por videoconferencia. Así que tienes dos opciones:

1. Viajar a España para la firma. Tiene sentido si de todos modos ibas a venir, pero te ata a una fecha de escritura que a menudo baila por el banco del comprador o por el registro.
2. Vender por apoderado. Otorgas un poder especial de venta a alguien de tu confianza (un familiar, tu abogado, un gestor) y esa persona firma por ti. Es la opción estándar de quien vive fuera: la fecha de escritura deja de depender de tus vuelos.

Lo que sí puedes firmar por videoconferencia con un notario español es el propio poder de venta, porque es un poder para un acto concreto de los que admite el artículo 17 ter de la Ley del Notariado. Esa combinación (poder por videoconferencia + firma por apoderado) permite vender sin salir de tu país y sin esperar la cita del consulado.

Paso 1: otorga el poder especial de venta

El poder debe identificar la finca y describir las facultades. Un poder genérico se arriesga a que el notario o el registrador lo consideren insuficiente. Una minuta bien hecha incluye:

1. Identificación de la vivienda: dirección, referencia catastral y finca registral.
2. Facultad de vender por el precio y condiciones que el apoderado estime, o con un precio mínimo si prefieres acotarlo.
3. Facultad de cobrar el precio y firmar la escritura pública.
4. Facultades accesorias: cancelar la hipoteca si la hay, hacer manifestaciones fiscales, solicitar el certificado de eficiencia energética, pagar impuestos y gestionar la inscripción.

Para firmarlo desde el extranjero tienes las tres vías de siempre: Consulado de España (sin apostilla ni traducción, pero con semanas de cita previa), notario local más apostilla de La Haya y traducción jurada, o videoconferencia con notario español a través del Portal Notarial del Ciudadano. Esta última exige certificado digital, DNIe o Cl@ve, y puede resolverse en 24-72 horas. Lo explicamos con detalle en poderes notariales internacionales online.

Paso 2: reúne el NIE y la documentación de la vivienda

Si eres extranjero, el NIE es imprescindible: sin él no puedes otorgar la escritura ni liquidar impuestos. Si lo tuviste y no lo localizas, el número no cambia; basta recuperar el certificado. Si nunca lo has tenido, puedes tramitarlo desde el consulado o encargarlo; mira NIE online. Los vendedores españoles usan su DNI, aunque esté caducado el trámite conviene renovarlo antes.

Documentación de la vivienda que pedirá el notario o el comprador:

1. Escritura de compra (título de propiedad).
2. Nota simple del Registro de la Propiedad, que el notario obtiene telemáticamente.
3. Último recibo del IBI y certificado de estar al corriente con la comunidad de propietarios.
4. Certificado de eficiencia energética, obligatorio para vender desde 2013 (Real Decreto 390/2021). Puede encargarlo el apoderado.
5. Cédula de habitabilidad o licencia de segunda ocupación, según la comunidad autónoma (obligatoria en Cataluña, Baleares o Comunidad Valenciana, por ejemplo).
6. Si hay hipoteca pendiente: certificado de deuda del banco para cancelarla en la propia escritura.

Paso 3: arras, escritura y cobro del precio

1. Contrato de arras. Cuando aparece comprador, lo habitual es firmar arras penitenciales (artículo 1454 del Código Civil) con una señal del 5-10%. Puede firmarlas el apoderado si el poder lo prevé; inclúyelo en la minuta.
2. Preparación de la escritura. La notaría verifica cargas, pide la nota simple continuada y coordina con el banco del comprador si hay hipoteca nueva.
3. Firma. Tu apoderado comparece con el poder (copia autorizada) y firma la venta. Si el poder se otorgó por videoconferencia, la copia autorizada electrónica llega a la notaría directamente por vía telemática.
4. Cobro. El precio se paga normalmente por cheque bancario o transferencia. No es obligatorio tener cuenta en España, pero simplifica el cobro y los pagos de impuestos; muchos vendedores no residentes mantienen una cuenta abierta hasta liquidarlo todo.

Paso 4: la fiscalidad del vendedor no residente

Aquí está la diferencia real con una venta entre residentes. Si eres no residente fiscal en España:

1. Retención del 3%. El comprador está obligado a retener el 3% del precio y a ingresarlo en Hacienda mediante el modelo 211 en el plazo de un mes desde la firma (artículo 25.2 de la Ley del IRNR). Te entregará una copia del modelo: guárdala, es tu justificante.
2. Declaración de la ganancia. Después presentas el modelo 210 declarando la ganancia patrimonial, gravada al 19%. El plazo es de tres meses contados desde que termina el mes que tiene el comprador para ingresar la retención. Si la retención del 3% supera la cuota, Hacienda te devuelve la diferencia; si la ganancia fue mayor, pagas el resto.
3. Plusvalía municipal (IIVTNU). En las ventas de no residentes, el ayuntamiento puede exigirla al comprador como sustituto del contribuyente, y en la práctica el comprador suele retener también su importe del precio. Se calcula sobre el incremento del valor del suelo.
4. Convenios de doble imposición. Si tributas en tu país de residencia por la misma ganancia, el convenio bilateral con España determina cómo se evita la doble imposición. Revisa el convenio concreto: los hay con matices distintos.

Un ejemplo con números redondos: vendes por 200.000 euros un piso que compraste por 150.000. El comprador ingresa 6.000 euros (3%) con el modelo 211. Tu ganancia, tras gastos deducibles, ronda los 45.000 euros; la cuota al 19% son 8.550 euros. Con el modelo 210 pagas los 2.550 restantes. Si hubieras vendido con pérdida, el 210 te serviría para recuperar los 6.000 retenidos.

Documentos que necesitas

1. Poder especial de venta (consular, apostillado o por videoconferencia).
2. NIE (extranjeros) o DNI (españoles) del vendedor.
3. Título de propiedad y nota simple registral.
4. Certificado de eficiencia energética y, según la comunidad, cédula de habitabilidad.
5. Recibo del IBI y certificado de la comunidad de propietarios.
6. Certificado de deuda pendiente del banco, si hay hipoteca que cancelar.
7. Justificantes de la compra y de las mejoras, para calcular la ganancia en el modelo 210.

Errores que invalidan o retrasan la venta

1. Poder sin identificar la finca o sin facultad de cobrar el precio. El registrador puede rechazar la inscripción y habrá que otorgar un poder nuevo desde el extranjero, con las semanas que eso cuesta.
2. Firmar arras sin tener el poder listo. Si las arras fijan fecha de escritura y el poder no llega a tiempo, el comprador puede resolver y quedarse la señal doblada en su favor... o reclamártela.
3. Poder ante notary public anglosajón sin fórmulas de equivalencia. Una legitimación de firma sin juicio de identidad y capacidad puede no superar el control del notario español.
4. Olvidar el modelo 210. La retención del 3% no te libera de declarar. Presentarlo fuera de plazo genera recargos, y no presentarlo impide recuperar la retención si vendiste con pérdida.
5. NIE caducado o certificado NIE ilocalizable el día de la firma. El número no caduca, pero el apoderado necesita acreditarlo documentalmente ante el notario.
6. No prever la cancelación de hipoteca en el poder. Si queda deuda y el apoderado no puede cancelarla, la operación se bloquea en la propia mesa de firma.

Preguntas frecuentes

¿Puedo firmar la compraventa por videoconferencia?

No. Las compraventas de inmuebles están fuera de la lista del artículo 17 ter de la Ley del Notariado. Por videoconferencia puedes firmar el poder de venta; la escritura la firma tu apoderado en persona.

¿Cuánto se tarda en vender desde el extranjero?

El poder, de 1 día a 8 semanas según la vía que elijas. Con comprador y poder listos, la escritura puede firmarse en 2-4 semanas, lo que tarde la notaría en verificar cargas y el banco del comprador en aprobar su hipoteca. En total, de 3 a 8 semanas es un rango realista.

¿Quién paga la plusvalía municipal si el vendedor no reside en España?

La normativa permite al ayuntamiento exigirla al comprador como sustituto del contribuyente. Por eso el comprador suele retener su importe del precio en la escritura.

¿Me devuelven el 3% si vendo con pérdidas?

Sí, presentando el modelo 210. Hacienda revisa la autoliquidación y devuelve la retención si no hubo ganancia. La devolución puede tardar varios meses.

¿Necesito cuenta bancaria en España?

No es obligatoria. El precio puede pagarse mediante cheque bancario que el apoderado deposita, o transferencia internacional. Una cuenta española simplifica el cobro y la domiciliación de los impuestos pendientes.

¿Puede ser apoderado cualquier persona?

Sí: un familiar, un amigo, tu abogado o un gestor. Debe ser mayor de edad e identificable con DNI o NIE. Elige a alguien que pueda acudir a la notaría el día de la firma y gestionar los trámites posteriores.

Vende sin billetes de avión

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Contenido orientativo, no constituye asesoramiento jurídico.