Por qué cancelar la hipoteca en el registro
Pagar la última cuota de la hipoteca no borra la carga del Registro de la Propiedad. El banco deja de cobrarte, pero el registro sigue mostrando que tu vivienda tiene un gravamen hipotecario. Y eso tiene consecuencias prácticas.
Si quieres vender tu casa, el comprador (o su banco) verá la hipoteca inscrita en la nota simple. Lo mismo ocurre si necesitas una nueva hipoteca o un aval inmobiliario. Mientras la carga aparezca, tu vivienda no está limpia registralmente.
La cancelación registral es voluntaria. Nadie te obliga a hacerla. De hecho, muchas personas viven años con la hipoteca pagada y sin cancelar. Pero cuando llega el momento de vender o de pedir financiación, toca hacerlo deprisa, y la prisa encarece o retrasa.
La carta de pago del banco
El primer paso es obtener la carta de pago (también llamada certificado de deuda cero o certificado de saldo pendiente cero). Es el documento con el que el banco declara que has pagado toda la deuda hipotecaria.
El banco está obligado a entregártela. Lo habitual es que la emita a los pocos días de la última amortización. Si no lo hace de oficio, pídela por escrito. Si se retrasa más de un mes, puedes reclamar ante el Servicio de Atención al Cliente del banco y, después, ante el Banco de España.
La carta de pago no tiene coste. Es gratuita por ley (artículo 7 de la Ley 2/1994 de subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, aplicable por analogía).
La escritura de cancelación ante notario
Con la carta de pago, el siguiente paso es otorgar la escritura pública de cancelación de hipoteca. En esta escritura, un apoderado del banco comparece ante notario y declara que la deuda está saldada y que consiente la cancelación de la hipoteca en el registro.
Quien firma la escritura por parte del banco es normalmente un apoderado con poder bastante para cancelaciones. Tú, como titular de la vivienda, no necesitas comparecer. Solo hace falta que el banco firme.
El arancel notarial de la escritura de cancelación oscila entre 90 € y 200 €, dependiendo del capital garantizado por la hipoteca. Para una hipoteca de 150.000 € de capital, el arancel notarial ronda los 120-150 €. A eso hay que sumar el IVA (21%) y el coste de las copias.
En la práctica, el coste total de la escritura con copias suele quedar entre 150 € y 250 €.
Inscripción en el Registro de la Propiedad
Una vez firmada la escritura, hay que presentarla en el Registro de la Propiedad donde está inscrita la finca. El registrador califica el documento y, si todo está correcto, cancela el asiento de hipoteca.
Los honorarios del registro por una cancelación hipotecaria son fijos: 24 € (arancel del Registro de la Propiedad, concepto de cancelación). Es el mismo importe independientemente del capital de la hipoteca.
El plazo de inscripción es de 15 días hábiles desde la presentación. En la práctica, muchos registros lo resuelven en 5-10 días.
¿Se puede cancelar la hipoteca sin escritura?
Sí, existe la cancelación por caducidad. El artículo 82.5 de la Ley Hipotecaria permite cancelar la hipoteca sin escritura cuando han pasado 20 años desde el vencimiento de la obligación garantizada (normalmente la fecha de la última cuota según escritura) y 1 año más de prórroga. Es decir, 21 años después de que venza la hipoteca según su escritura original.
En ese caso, basta una instancia privada del titular registral solicitando la cancelación, sin necesidad de que el banco comparezca. El registrador comprueba que se cumplen los plazos y cancela.
Para la mayoría de personas, esperar 21 años no es práctico. Si quieres vender o hipotecar de nuevo, necesitas la escritura de cancelación.
Gastos de la cancelación: resumen
- Carta de pago del banco: gratuita.
- Escritura notarial de cancelación: 90-200 € de arancel + IVA + copias. Total con IVA: 150-250 €.
- Registro de la Propiedad: 24 €.
- Gestoría (si delegas la tramitación): 150-300 € adicionales.
- Impuesto de AJD: exento. La cancelación de hipoteca no paga Actos Jurídicos Documentados desde la reforma de la Ley 5/2019.
Total habitual sin gestoría: 175-275 €. Con gestoría: 325-575 €.
Plazo total del trámite
Desde que pides la carta de pago al banco hasta que el registro cancela la carga, el proceso dura entre 1 y 2 meses. El desglose habitual:
- Carta de pago del banco: 1-2 semanas.
- Escritura de cancelación: 1-2 semanas (depende de la disponibilidad del apoderado del banco).
- Inscripción registral: 1-3 semanas.
Si tienes prisa por vender, avisa al banco desde el principio y pide que agilicen el otorgamiento de la escritura.
¿Quién paga la cancelación?
El prestatario (tú). La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, asignó al banco los gastos de formalización de la hipoteca, pero la cancelación registral corre a cargo del titular de la finca.
Si vendes y el comprador quiere que la finca esté libre de cargas, lo normal es que tú pagues la cancelación antes de la compraventa. Es un gasto tuyo como vendedor.
Cancelar la hipoteca online
En Notaría Online gestionamos la cancelación de tu hipoteca a distancia. El proceso es sencillo:
- Nos envías la carta de pago del banco y los datos registrales de la finca (libro, tomo, folio, finca).
- Coordinamos con el apoderado del banco para la firma de la escritura.
- Presentamos la escritura en el registro.
- Recibes la nota simple actualizada con la finca libre de cargas.
El servicio tiene un coste desde 200 € + IVA, que incluye la gestión completa. El arancel notarial y los 24 € del registro se facturan aparte. Consulta los precios detallados.