La extinción de condominio es la escritura que pone fin a la copropiedad de una vivienda: uno de los copropietarios se queda con el piso entero y compensa en dinero a los demás por su parte. El artículo 400 del Código Civil dice que nadie está obligado a permanecer en la comunidad, y el artículo 404 prevé que, si la cosa no se puede dividir, se adjudique a uno indemnizando a los otros. Fiscalmente no se trata como una compraventa. En general tributa por actos jurídicos documentados y no por transmisiones patrimoniales.
Es la salida habitual cuando dos hermanos heredan un piso, cuando una pareja que compró a medias se separa o cuando uno de varios inversores quiere salir.
Extinción de condominio o compraventa de la mitad
Las dos operaciones acaban igual, con una persona dueña del cien por cien. Jurídicamente son distintas.
En la compraventa, un copropietario vende su mitad al otro. Es una transmisión. El comprador paga el impuesto de transmisiones patrimoniales sobre la parte que compra, y el vendedor puede tener que pagar la plusvalía municipal y declarar una ganancia en el IRPF.
En la extinción se entiende que cada copropietario ya tenía un derecho sobre la cosa entera y que la escritura solo concreta ese derecho en una persona. No hay transmisión en sentido estricto, y por eso la fiscalidad es más suave. A cambio, hay que cumplir unos requisitos.
Requisitos para que sea una extinción
- Que la comunidad termine del todo sobre ese bien. Si sois tres hermanos y sale uno mientras los otros dos siguen juntos, Hacienda puede tratarlo como una transmisión.
- Que la vivienda sea indivisible o pierda mucho valor al dividirse, que es lo que pasa casi siempre con un piso.
- Que la compensación al que sale corresponda al valor de su cuota.
Cuidado si la comunidad abarca varios inmuebles. Si heredasteis un piso y un local, lo correcto es repartirlos a la vez. Extinguir solo uno y compensar en dinero, cuando podríais haberos adjudicado un inmueble cada uno, puede considerarse un exceso de adjudicación evitable y tributar como transmisión.
Cómo se calcula la compensación
Se parte del valor que acordéis para la vivienda. Si es de dos personas al 50 % y la valoráis en 200.000 euros sin cargas, quien se la queda paga 100.000 euros al otro. Si hay hipoteca pendiente, lo normal es descontar la deuda del valor y que quien se queda con el piso la asuma entera.
El valor tiene que ser razonable. Si declaráis uno muy por debajo del de mercado, Hacienda puede comprobarlo y liquidar la diferencia. Y la compensación tiene que pagarse de verdad: el notario deja constancia del medio de pago en la escritura.
La hipoteca, lo que más se olvida
Quien sale de la vivienda deja de ser propietario, pero no deja de deber. Si los dos firmasteis la hipoteca, el banco puede seguir reclamando a ambos aunque solo uno tenga el piso. Para que quien sale quede liberado, el banco tiene que aceptar una novación del préstamo que le retire como deudor. No está obligado, y estudiará si quien se queda puede pagar solo. Habla con el banco antes de fijar la fecha de firma.
Cómo tributa
En general, la extinción de condominio tributa por la cuota gradual de actos jurídicos documentados, porque es una escritura notarial con contenido valuable que se inscribe en el Registro. El tipo lo fija cada comunidad autónoma, y la base que aplica Hacienda también ha dado lugar a discusiones. Si hay excesos de adjudicación evitables, la operación pasa a tributar por transmisiones patrimoniales. Consulta cómo lo aplica tu comunidad antes de firmar.
La plusvalía municipal, por regla general, no se devenga en la extinción de condominio, porque no hay transmisión. Eso sí, cuando quien se queda con el piso lo venda en el futuro, la plusvalía se calculará desde la fecha en que se adquirió originalmente, no desde la de la extinción.
En el IRPF, la extinción no suele generar ganancia patrimonial para quien sale si la adjudicación respeta su cuota. Si recibe una compensación por encima del valor de su parte, la diferencia puede tributar. Los casos con varios inmuebles o con cuotas desiguales conviene revisarlos con un asesor fiscal.
Cómo se firma
La extinción se otorga en escritura pública ante notario y después se inscribe en el Registro de la Propiedad. Para prepararla hacen falta los DNI, la escritura de compra o de herencia por la que adquiristeis la vivienda, el último recibo del IBI y, si hay hipoteca, el certificado de deuda pendiente.
La firma es presencial ante notario. Si uno de los copropietarios vive fuera de España, puede firmar en el consulado o dar un poder especial para que otra persona firme por él.
Si no hay acuerdo, cualquiera de los copropietarios puede pedir al juez la división de la cosa común. Si la vivienda no se puede dividir, el juez ordenará venderla y repartir el dinero. Es más lento y el resultado suele ser peor que un acuerdo.
En Notaría Online preparamos la escritura de extinción y coordinamos la firma con un notario de nuestra red, también cuando alguno de los copropietarios está en el extranjero.
Preguntas frecuentes
¿Se puede hacer una extinción de condominio con la hipoteca sin pagar?
Sí. La hipoteca no impide la extinción. Lo que hay que resolver aparte es si el banco libera de la deuda a quien sale.
¿Puede un copropietario negarse?
Puede negarse al acuerdo, pero no a que la comunidad termine. El artículo 400 del Código Civil permite pedir la división en cualquier momento, salvo que hayáis pactado mantener la cosa indivisa, un pacto que la ley limita a diez años.
¿Se puede usar entre ex cónyuges?
Sí, si estaban casados en separación de bienes o compraron antes de casarse. Si la vivienda es ganancial, lo que corresponde es liquidar la sociedad de gananciales, que tiene su propia fiscalidad.