Vender un piso heredado en España viviendo en el extranjero: pasos, plazos e impuestos

Para vender un piso heredado en España viviendo en el extranjero hay que aceptar y adjudicar primero la herencia y después firmar la compraventa. Las dos escrituras pueden firmarse el mismo día y ante el mismo notario. Desde el fallecimiento corren dos plazos de 6 meses: el del Impuesto de Sucesiones y el de la plusvalía municipal de la herencia. Ninguna de las dos escrituras se firma por videoconferencia, así que el heredero que no viaja da un poder especial y su representante firma en persona en España. En la venta, el comprador retiene el 3 % del precio (modelo 211) y cada heredero declara la ganancia, si la hay, al 19 % en el modelo 210.

¿En qué orden se hacen los trámites para vender un piso heredado?

Vender un piso heredado desde el extranjero sigue este orden. Cada paso necesita el anterior, salvo los impuestos de la herencia, que pueden presentarse antes o después de la venta mientras estén en plazo.

1. Certificados de defunción, de últimas voluntades y de seguros. El de últimas voluntades dice si hay testamento y ante qué notario se otorgó. Se pide cuando han pasado 15 días desde la defunción. El de contratos de seguro con cobertura de fallecimiento se pide pasados 15 días hábiles, y el Registro de Contratos de Seguros tiene 7 días hábiles para expedirlo.
2. Título sucesorio. Es la copia autorizada del último testamento o, si no lo hay, el acta notarial de declaración de herederos.
3. NIE de cada heredero que no tenga DNI español. Sin él no se firma ninguna de las dos escrituras.
4. Escritura de aceptación y adjudicación de herencia. Recoge el inventario y el reparto. Si el piso se va a vender entero, lo normal es adjudicarlo a todos los herederos en proindiviso, cada uno con su porcentaje.
5. Impuesto de Sucesiones. Plazo de 6 meses desde el fallecimiento. Se puede pedir una prórroga de otros 6 meses, siempre dentro de los 5 primeros, y se pagan intereses de demora por el tiempo de prórroga.
6. Plusvalía municipal de la herencia. La paga cada heredero. Plazo de 6 meses, prorrogable hasta un año si se pide.
7. Escritura de compraventa. Se firma con el comprador. Desde ese día corren los plazos de la retención del 3 %, la plusvalía de la venta y el modelo 210.
8. Inscripción en el Registro de la Propiedad. Primero se inscribe la herencia y después la venta. El Registro no inscribe la herencia sin que se le acrediten los impuestos que devenga.

Si el heredero todavía está decidiendo qué hacer con la herencia, la guía para aceptar una herencia en España desde el extranjero explica los primeros pasos con más detalle, y la de la escritura de adjudicación de herencia explica qué recoge esa escritura.

¿Se puede aceptar la herencia y vender el piso en una sola escritura o el mismo día?

Sí se puede hacer el mismo día y en la misma notaría, aunque lo habitual son dos escrituras seguidas: primero la de aceptación y adjudicación de herencia y, a continuación, la de compraventa. No hace falta esperar a que la herencia esté inscrita para firmar la venta, porque los efectos de la aceptación se retrotraen al día del fallecimiento (artículo 989 del Código Civil). La Ley Hipotecaria sí impone un orden en el Registro: la venta solo se inscribe si antes, o a la vez, se inscribe la herencia a nombre de quienes venden (artículo 20). Por eso las dos escrituras se presentan juntas.

Para firmarlo todo el mismo día hacen falta los certificados, el título sucesorio, el NIE de todos los herederos y un comprador con la financiación resuelta. Si el comprador pide hipoteca, conviene confirmar con su banco que acepta firmar con la herencia todavía sin inscribir.

¿Cómo firma la herencia y la venta un heredero que vive en el extranjero?

Un heredero que vive en el extranjero firma la aceptación de herencia y la compraventa del piso de dos maneras: viaja a España y firma en persona ante notario, o da un poder especial a un representante que firma en persona por él. El artículo 17 ter de la Ley del Notariado, que fija la lista cerrada de actos que un notario puede autorizar por videoconferencia, no incluye la aceptación ni la adjudicación de herencia, ni la compraventa de un inmueble. Tampoco se puede «ratificar por videollamada» una escritura que otra persona firmó en tu nombre. Lo único que se firma a distancia es el poder.

Dónde se firma el poder especial

Requisitos y documentos para firmar por representante

1. Un poder especial que identifique a la persona fallecida y el piso, con su dirección y sus datos registrales. Debe dar facultades para aceptar y adjudicarse la herencia, vender ese piso, fijar el precio o un mínimo, cobrarlo y firmar los impuestos. Un mismo poder puede servir para la herencia y para la venta.
2. Facultades para subsanar errores. Si el Registro califica con defecto la escritura de herencia, el representante podrá corregirla sin pedir otro poder.
3. El NIE del heredero y el del representante. La Ley del Notariado exige acreditar el número de identificación fiscal de quien comparece y de la persona a la que representa.
4. Si el poder se firmó fuera de España ante notario extranjero, la apostilla y la traducción jurada. El notario español revisará que el poder es suficiente y equivale a uno español.

Normativa: artículos 17 ter y 23 de la Ley del Notariado (el 17 ter lo añadió la Ley 11/2023, de 8 de mayo) y Convenio de La Haya de 5 de octubre de 1961 sobre la apostilla. El poder notarial para una herencia y el poder especial para vender un inmueble se pueden preparar como un único documento.

¿Qué impuestos paga un heredero no residente al vender el piso heredado?

Un heredero no residente que vende un piso heredado en España paga impuestos en dos momentos: al heredar, el Impuesto de Sucesiones y la plusvalía municipal; al vender, el Impuesto sobre la Renta de no Residentes por la ganancia y otra plusvalía municipal. El comprador retiene además el 3 % del precio como pago a cuenta.

Si la persona fallecida residía en España, los herederos que viven fuera presentan el Impuesto de Sucesiones ante la Agencia Tributaria del Estado, no ante la comunidad autónoma, pero tienen derecho a aplicar la normativa de la comunidad donde residía el causante (disposición adicional segunda de la Ley 29/1987). Lo que cambia de una comunidad a otra está en la guía del Impuesto de Sucesiones por comunidad autónoma.

La ganancia de la venta es la diferencia entre el precio y el valor de adquisición. Para un heredero, ese valor es el que resulta del Impuesto de Sucesiones, sin superar el de mercado, más los gastos y tributos inherentes a la adquisición (artículos 35 y 36 de la Ley del IRPF, que se aplican al no residente por el artículo 24.4 de la LIRNR). Si el piso se vende poco después de heredarlo y por un precio parecido al declarado, la ganancia es pequeña o nula. En ese caso el 3 % retenido supera el impuesto y la diferencia se recupera presentando el modelo 210.

En la plusvalía de la venta, cuando quien vende no reside en España, la ley convierte al comprador en sustituto: él la declara y la paga, y por eso suele descontarla del precio. Si el terreno no ha ganado valor entre la herencia y la venta, no hay plusvalía que pagar (artículo 104.5 del TRLRHL). Se puede calcular con la calculadora de plusvalía municipal.

Si resides fuera de la Unión Europea, Hacienda puede exigirte que nombres un representante fiscal en España por tener un inmueble aquí (artículo 10 de la LIRNR).

¿Necesita NIE cada heredero para vender el piso heredado?

Sí. Cada heredero que firme la herencia o la venta, en persona o mediante representante, necesita un NIE si no tiene DNI español. La Ley del Notariado obliga a quienes comparecen en una escritura sobre un inmueble a acreditar su número de identificación fiscal y el de las personas a las que representan (artículo 23), y el Registro no inscribe la escritura si falta alguno (artículo 254.2 de la Ley Hipotecaria). El NIE también hace falta para presentar el Impuesto de Sucesiones y el modelo 210. Cómo pedirlo desde fuera está explicado en el NIE para una herencia en España.

¿Qué pasa si los herederos viven en países distintos?

Cuando los herederos de un piso viven en países distintos, cada uno elige su vía para firmar. Uno puede viajar a España, otro firmar el poder en el consulado español de Buenos Aires y otro ante un notario alemán con apostilla. Conviene que todos los poderes den las mismas facultades y que los representantes estén coordinados, para firmar la herencia y la venta en una sola sesión. El plazo del Impuesto de Sucesiones corre igual para todos desde el fallecimiento, así que el heredero que más tarde en tener su poder marca el calendario.

¿Qué pasa si uno de los herederos no quiere firmar la venta?

Si uno de los herederos no firma, el piso heredado no se puede vender entero, porque la compraventa necesita a todos los copropietarios. Las salidas dependen de en qué punto se bloquea:

1. No contesta si acepta o renuncia. Cualquier interesado puede pedir al notario que le requiera. El heredero tiene 30 días naturales para aceptar o renunciar, y si calla se entiende que acepta pura y simplemente (artículo 1005 del Código Civil).
2. Acepta, pero bloquea el reparto. Los herederos que tengan al menos el 50 % del haber hereditario pueden pedir al notario que nombre un contador-partidor dativo, si no hay testamento, si el testamento no lo nombró o si el cargo está vacante (artículo 1057). La partición que haga necesita la aprobación del notario, salvo que la confirmen todos.
3. El piso ya está adjudicado en proindiviso. Nadie está obligado a seguir en la comunidad (artículo 400). Si el piso no se puede dividir y no hay acuerdo para que uno compre su parte a los demás, se vende y se reparte el precio (artículo 404), por la vía judicial si hace falta.
4. Vender solo la propia parte. Cada heredero puede vender su cuota (artículo 399). Antes de la partición, los demás coherederos pueden quedarse con esa venta reembolsando el precio en el plazo de un mes desde que se les comunica (artículo 1067).

El caso del hermano que bloquea está desarrollado en cuando un hermano no quiere firmar la herencia. Si lo que quiere ese heredero es no heredar, puede renunciar a la herencia ante notario, también mediante un poder especial.

¿Cuánto cuesta y cuánto tarda vender un piso heredado desde el extranjero?

El coste de vender un piso heredado desde el extranjero depende sobre todo del valor del piso y de la comunidad autónoma. Los plazos, en cambio, los fija la ley y casi todos empiezan a contar el día del fallecimiento o el día de la venta.

Como referencia del arancel notarial (Real Decreto 1426/1989), una escritura de compraventa de 200.000 € sale por unos 340 € de matriz con la rebaja del 5 % aplicada, antes de sumar folios, copias e IVA. La escritura de herencia también tiene cuantía y se calcula con la misma escala. Lo que cuesta coordinar el trámite completo con Notaría Online está en la página de herencias online.

Qué hace Notaría Online en este trámite

Notaría Online no es una notaría: coordinamos estos trámites con notarios colegiados. Preparamos la minuta del poder especial para la herencia y la venta, pedimos los certificados, gestionamos los NIE y organizamos las dos firmas para el mismo día. Si solo te falta una de las dos mitades, tienes la aceptación de herencia desde el extranjero y la guía para vender un piso en España viviendo en el extranjero cuando el piso ya está a tu nombre.

Información revisada el 13 de noviembre de 2026. Fuentes: Ley del Notariado (arts. 17 ter y 23), Código Civil (arts. 399, 400, 404, 989, 1005, 1057, 1067 y 1455), Ley Hipotecaria (arts. 20 y 254), Ley 29/1987 del Impuesto sobre Sucesiones (disposición adicional segunda), RD 1629/1991 (arts. 67 y 68), Ley de Haciendas Locales (arts. 104, 106 y 110), Ley del IRNR (arts. 10, 24 y 25), Reglamento del IRNR (art. 14), Ley del IRPF (arts. 35 y 36), RD 398/2007 (arts. 12 y 13), anexo II del Reglamento Notarial y RD 1426/1989 de aranceles notariales.